향후 상업용 부동산이 미치는 부정적인 영향은 주거용 부동산 시장보다 클 수 있습니다.

1선과 2선 도시는 공급 과잉이 심각하고, 3선과 4선 도시는 투자 리스크에 직면해 있다

상반기가 지나고 쇼핑 소식이 전해진다. 쇼핑몰 적자, 파산, 매장 폐쇄 등이 자주 나타나 사람들의 흐름이 희박하고 상황이 악화되고 있다는 느낌을 갖게하는 쇼핑몰과 백화점은 더욱 걱정입니다.

상업용 부동산이 포화 상태라는 것은 부인할 수 없는 사실이지만, 이것이 상업용 부동산 프로젝트의 급속한 발전을 막지는 못했습니다. 예를 들어 Dalian Wanda는 매년 100개의 Wanda Plaza를 건설할 것이라고 발표했습니다. 사람들은 부동산 회사가 상업 프로젝트 개발에 열중하는 것이 시장 수요인지 아니면 다른 이유인지 궁금해하지 않을 수 없습니다.

전문가들은 상업용 부동산에 대한 조정을 두 번째로 피하기 어려울 것이라고 상기시킵니다. - 향후 몇 년 동안 기업은 이러한 과제에 어떻게 대응할 수 있습니까? 조정 둔화가 시장과 경제에 미치는 영향에 충분한 주의를 기울여야 합니다.

총 과잉

"현재 우리나라의 상업용 부동산의 전체 공급이 수요를 초과한다고 생각합니다. 1급 및 2급 도시에는 심각한 공급 과잉이 있으며, 일부 3선 및 4선 도시에서는 여전히 수요가 있습니다." 원래 상무부 차관 겸 국내 무역 전문 위원회 주임인 황 하이(Huang Hai)는 차이나 비즈니스 데일리(China Business Daily) 기자와의 인터뷰에서 말했습니다.

관련 부서의 통계에 따르면 2015년 전국 50개 주요 도시의 비주거 단지 총량은 5억 6,400만㎡에 달해 2013년 대비 77% 증가했다. 글로벌 쇼핑몰의 신규 오픈 면적은 2013년 1,060만㎡에서 2014년 1,140만㎡로 늘어났다. 세계에서 가장 활발한 신규 쇼핑몰 시장 상위 20개 중 중국 도시가 절반을 차지해 총 570만㎡의 완공 면적을 차지한다. 중국쇼핑센터산업컨설팅센터는 지금부터 2025년까지 7,000개의 쇼핑몰이 건설, 오픈되고, 그때쯤이면 우리나라에 10,000개 이상의 쇼핑몰이 생길 것으로 예측하고 있다.

"현재 1선 도시의 상업용 부동산 총액은 포화 상태에 이르렀고, 심지어 일부 지역도 흑자 상태에 이르렀습니다." 베이징 징상 순환 전략 연구소 소장도 마찬가지입니다. 차이나비즈니스데일리 기자와의 인터뷰에서 그는 상업용 부동산의 과잉공급과 부실한 관리가 맞물려 소매판매실적 하락으로 이어져 변신하거나 문을 닫아야 한다고 생각한다.

최근 인터뷰에서 기자들은 지난해부터 시작된 소매업체 부도의 물결이 수그러들지 않고 있다는 사실을 발견했다. 쇼핑몰과 다른 형태의 공급 과잉으로 인해 백화점들은 잇달아 문을 닫거나 변신을 해왔다. 조사에 따르면 지난해 팍슨 커머셜은 8개 매장을 폐쇄했고 화탕(Huatang)은 베이징에서 4개 매장을 폐쇄했으며 완다백화점(Wanda Department Store)은 10개 매장을 폐쇄했다. 중국상업부동산연구센터에 따르면 지난해부터 대형 백화점 체인점 38곳이 문을 닫았다. 폐점 건수가 가장 많은 백화점 브랜드는 Parkson과 Marks & Spencer로 각각 5개 점포가 있으며 그 뒤를 Ito-Yokado가 4개 점포로 마감했습니다. 베이징, 항저우, 칭다오, 텐진 등 도시에서는 매장 폐쇄가 심각하다.

베이징의 왕푸징, 시단, 궈마오부터 상하이의 난징로, 화이하이로까지 대형 백화점은 이제 인적이 드물어 아무도 관심을 두지 않고 있으며, 2류 브랜드도 많이 사라졌다. 할인과 판매를 위해 경쟁합니다. 1선 도시부터 2선, 3선 도시까지, 동해안부터 내륙 중서부 지역까지 오프라인 매장 매출이 많이 감소하고 있다.

광둥성 대도시에서 상업용 부동산 투자 유치 문제가 대두되고 있다고 광둥성 상업용 부동산 투자협회 황원지에 회장은 최근 몇 년간 상업용 부동산 공급이 폭발적으로 늘었다고 말했다. 우수한 상업 자원을 확보하기 위한 경쟁이 점점 치열해지고 있는 동시에 상업용 부동산 산업은 일반적으로 투자 유치에 어려움을 겪고 있습니다.

황하이는 차이나비즈니스데일리 기자에게 "국내 상업용 부동산 임대료가 너무 높아 임대료가 상업 기업의 2위 비용에 진입해 참을 수 없게 됐다"며 "상업 이윤폭은 이미 낮고, 최근 몇 년간 매출 성장세가 둔화되면서 많은 쇼핑몰이 집주인의 임대료 인상으로 인해 임대 계약을 갱신할 수 없게 되었고, 심지어 일부 쇼핑몰은 임대 기간 도중에 문을 닫는 경우도 발생했습니다. 부동산 포화도는 절대적이라기보다는 상대적이다. 2선, 3선, 4선 도시를 중심으로 공급이 정점을 이루고 도시단지 전체 공급의 대부분은 2015년이 될 것이다."

"일반적으로 공급이 수요를 초과하므로 세분화가 필요하다고 말할 수는 없다고 생각합니다." RET 전략 컨설팅 부서 수석 관리자인 장 징(Zhang Jing)은 차이나 비즈니스 데일리(China Business Daily) 기자와의 인터뷰에서 이렇게 말했습니다. 면적과 규모만 보아도 올해 상업용 부동산의 공급량은 수백만 제곱미터에 달해 폭발적인 증가세를 보였고, 개별 부동산 거래량도 10만 제곱미터에 달했다. 이러한 추세는 2020년까지 점진적으로 안정되지 않을 수도 있습니다.

도시를 둘러싸고 있는 농촌 지역

기자는 1, 2선 도시의 상업용 부동산 시장이 기본적으로 포화 상태이기 때문에 부동산 회사들이 농촌 지역으로 관심을 돌리기 시작했다는 사실을 알게 되었습니다. 3, 4, 심지어 5급 도시의 중심지입니다. 일부 개발자들은 '시골에서 도시를 둘러싸는' 전략을 통해 상업용 부동산 배치를 선택하기도 한다.

점점 더 많은 부동산 회사가 상업용 부동산의 '지방 고기'에 집중하기 시작했습니다. 최근 Vanke도 대규모로 상업용 부동산을 개발하고 있습니다.

공개 데이터에 따르면 Vanke의 상업용 부동산 개발은 전국 60개 이상의 도시에서 시작되었으며 중국 1선 및 2선 도시의 중심 상업 지구에서 20개 이상의 도시 비즈니스 복합 프로젝트를 계획했습니다. Vanke Red Plaza, Vanke Life Plaza 등 대규모 커뮤니티 비즈니스 및 지역 쇼핑몰. Vanke의 최근 개발 계획에 따르면, 변화를 결심한 이 회사는 상업용 부동산 자산을 빠르게 늘리려고 노력하고 있습니다. Vanke는 상업용 부동산을 그룹의 개발 방향과 전략적 높이로 끌어올렸습니다.

상업용 부동산의 공급이 수요를 심각하게 초과했습니다. 왜 아직도 많은 부동산 개발업자들이 몰려드는 걸까요?

“근본적인 이유는 대형 개발자들이 원하는 것 같아요. 라이양(Lai Yang) 베이징경상유통전략연구소 소장은 "현재 3, 4선 도시의 사업 구조는 저가형 소규모 상품 도매 시장이 주도하고 있어 그다지 합리적이지 않다"고 말했다. , 도매와 소매가 결합되어 소매가 주류를 이루는 이러한 유형의 시장은 다양한 상인으로 구성되어 있으며 상품의 품질이 낮고 관리가 상대적으로 혼란스럽고 이로 인해 완다와 같은 대형 개발자가 발생합니다. 중국은 3선, 4선 도시에서 기회를 얻습니다. 경쟁자가 없으면 먼저 토지를 확보할 수 있으며, 한편으로는 지역 토지의 가치를 높이고 부동산 시장을 발전시키며 이익을 활용할 수 있습니다. 반면, 장기적으로는 다른 경쟁자들을 밀어내고 우위를 점할 수 있다고 CRIC 보고서는 밝혔다. 상업용 부동산은 토지 포위 시대의 2차 물결에 진입했습니다. 이 단계에서는 다양한 출구 메커니즘이 점차 확립되고 점점 개선되고 있지만 많은 부동산 개발자는 미래의 높은 잠재 가치를 중요한 기준으로 삼고 있습니다. 부지 선택을 위해 그들은 더 긴 사업 유지 기간에 직면하게 될 것입니다. 자립하든, 다시 판매하고 임대하든, 그들은 재정적 압박을 감당하기 위해 이를 투자자나 주류에 전달하는 것입니다. 선택.

"완다 플라자 모델은 여전히 ​​3선 및 4선 도시에서 발전할 여지가 많습니다." RET 전략 컨설팅 부서의 수석 관리자인 Zhang Jing은 자신만의 독특한 견해를 가지고 있다고 믿습니다. 3, 4선 도시에서는 사람들의 소비 수준과 소비 습관이 여전히 1선 도시의 브랜드 인지도 수준에 머물고 있습니다. 예를 들어 KFC, 맥도날드 등은 여전히 ​​1선 도시에서 인기가 있습니다. 지역이지만 일류 도시에서는 더 이상 인기가 없습니다. 이에 따라 완다프라자 등 상업용 부동산은 급속한 성장기에 접어들었다.

"3선 및 4선 도시에는 여전히 많은 시장 기회가 있습니다. 현급시, 현급시를 포함하여 많은 도시에는 쇼핑몰이 없습니다. 경제적으로 발전된 지역에는 여전히 쇼핑몰이 있습니다. Senior Citizen Holdings 부사장 Ouyang Jie는 최근 "최근 쇼핑몰 건설 속도를 보면 앞으로 3, 4급 도시에 건설할 수 있는 쇼핑몰은 1,600개 이상에 불과합니다. 1년마다 짓는 쇼핑몰 수와 신규 개장 건수는 대략 400개가 넘는다. 전국 400여개 쇼핑몰로 10년 간의 토지수탈 시대가 막을 내린다.”

변화. 비즈니스적 사고에 있어서

시장 전망은 밝지만, 여전히 문제점과 위험을 지적하는 업계 내부자들이 있습니다. 비록 현재 이들 3, 4선 도시에는 좋은 상업단지가 없지만, 앞으로도 완다의 모델이 발전하지 못할 수도 있다. 점점 더 많은 부동산 회사들이 가담하면서 '개인전'이 불가피할 수도 있다.

"현재 상업용 부동산의 동질성 현상은 심각하다." 라이양은 부동산 회사가 이 시장을 장악하는 핵심은 차별화된 상품을 만드는 것이며, 그렇지 않으면 동질적인 경쟁에서 위험이 쉽게 발생할 수 있다고 지적했습니다. 현재 쇼핑몰은 주로 쇼핑과 식사에 중점을 두고 있지만, 쇼핑몰을 진정한 삶의 방식으로 만드는 곳은 상대적으로 적습니다.

"동질성으로 인해 투자 유치가 어렵고 신경제 체제 하에서 공통적인 문제가 됐다"고 황하이는 현재 시장 성장세가 둔화되고 상업시설 수요도 감소했다고 보고 있다. 이에 따라 상업용 부동산은 과잉 공급되고 경쟁이 치열해졌습니다. 상업용 부동산 프로젝트의 건설 및 장식 기준이 너무 높고 전자상거래로 인해 많은 양의 상품 수요가 전환되어 실제 매장이 더욱 악화되었습니다.

외부 환경 관점에서 볼 때, 소비자 소비 습관의 변화에 ​​따라 경험 형식에 중점을 둔 쇼핑몰은 전통적인 백화점에서 전환을 일으켰습니다. 단지는 먹고 마시고 즐기는 것이 주를 이루며, 소비자는 미술전시회 관람, 영화감상, 수영, 게임 등의 경험을 원한다. 이러한 소비자 서비스는 기존 쇼핑몰 모델에서는 제공되지 않는다. 따라서 라이양은 기존 모델을 개선해야 한다고 제안했다. 비즈니스 운영은 더 이상 비즈니스 형식, 직업 및 카테고리로 구분되어서는 안 되며, 최근 몇 년간 라이프스타일 센터의 증가는 비즈니스 사고의 이러한 변화를 반영합니다.

라이양의 관점에서 뉴 노멀 하의 비즈니스 발전은 크게 두 가지 트렌드로 나누어진다. 도시 내 비즈니스는 주로 '라이프스타일 센터'로 변모하는 반면, 교외 지역 비즈니스는 점차 도시 개발로 이동하고 있다. "레저 및 엔터테인먼트 목적지"의 방향. 예를 들어 오리엔탈 플라자(Oriental Plaza)와 시단 조이 시티(Xidan Joy City)는 강력한 고객 유치 역량을 갖추고 있습니다. 많은 전통적인 백화점 형식이 변화에 직면해 브랜드 구조를 조정하고 케이터링, 레저, 엔터테인먼트, 교육 등과 같은 새로운 형식을 추가하여 더 많은 재미있는 경험을 추가하고 있습니다. 다양한 수준의 소비자 요구를 충족시킵니다. Jinyuan New Yansha MALL은 생활과 여가에 초점을 맞춰 브랜드 구조를 지속적으로 조정하고 가족 MALL이라는 개념을 창조하며 이를 뉴미디어 마케팅과 결합하여 많은 젊은 가족 소비자를 성공적으로 유치했습니다.

베이징 SKP(신콩플레이스)는 지난해 매출 75억 위안으로 전국 주요 쇼핑몰/쇼핑몰 1위를 기록하며 '머니백화점' 1위 자리를 확고히 자리 잡았다.

"혁신과 변혁만이 앞으로 나아갈 수 있는 유일한 길입니다." Lai Yang은 실제 매장이 시장 수요에 맞춰 긴밀하게 혁신하는 한 일찍 혁신하고 변화하는 기업이 기회를 잡을 가능성이 더 높다고 말했습니다. 전자상거래의 급속한 성장에 직면해 살아남은 전통 백화점 기업의 최우선 과제는 변화를 가속화하는 것입니다.

RET 전략 컨설팅 부서의 수석 관리자인 Zhang Jing은 비록 상업용 부동산이 전반적으로 과잉되어도 여전히 독특하고 차별화된 실제 매장이 있다고 믿습니다. "점포가 동일하고 차이가 없으면 과잉이 있을 것입니다. 독특하면 눈에 띌 것입니다." 베이징 조양 조이 시티는 지난해 매출이 20억 위안으로 급증했다. 블루 하버(Blue Harbour)는 풍부한 이국적인 스타일로 사랑받는 미남과 미녀를 매료시킵니다. 독특한 디자인의 팡차오디(Fangcaodi) 쇼핑센터는 우아하고 예술적인 분위기로 독특합니다. "새로운 상업 프로젝트의 등장도 좋은 일이다. 그 경직되고 전통적인 낡은 프로젝트에 대한 도전이다. 적자생존의 경쟁법칙이 지나고 큰 파도가 모래를 씻어내고 남은 것은 본질이다." ."

준상업용 부동산 운영 모델을 벗어나지 못한 오래된 기업은 반드시 도태될 것이다. 전문가들은 전통적인 쇼핑몰로 대표되는 상업 포맷을 조정, 변형, 업그레이드하지 않으면 엄청난 생존 압박에 직면하게 될 것이라고 예측하고 있다.

토지 울타리에는 엄청난 위험이 있습니다

“3, 4선 도시에는 상업용 부동산 개발의 여지가 아직 남아 있지만, 3, 4선 도시의 인구가 증가함에 따라 3급 도시는 계속 감소하고 수요 공간은 제한되어 있으므로 3급 및 4급 도시의 토지 개발자에 투자하려는 사람들은 투자 위험에 직면할 수 있습니다.”라고 Lai Yang은 말했습니다.

같은 견해를 공유하는 JP모건 체이스 차이나의 주하이빈 수석 이코노미스트는 향후 1~2년 내에 상업용 부동산이 더 큰 위험에 직면할 것이며 조정의 규모와 속도가 더욱 빨라질 것이라고 지적했다. 이는 주택 시장의 규모를 초과하여 경제에 더 큰 영향을 미칠 수 있으므로 가능한 한 빨리 경고해야 합니다.

현재 상업용 부동산의 공급 과잉은 많은 2급 도시에서 매우 명백하게 나타나며, 일부 도시에서는 계획된 신규 공급이 현재 총 재고량을 초과하기도 합니다. 수요 측면에서는 상업용 부동산에 대한 수요가 줄어들 수 있습니다. 주하이빈이 더욱 걱정하는 것은 “상업용 부동산이 급격하게 하락하면 정책 조정의 여지가 생기기 어렵다”는 것이다. 게다가 상업용 부동산의 개발과 자금조달 모델도 상대적으로 급격한 하락으로 이어질 가능성이 높다. 시장이 부진하거나 자본 사슬에 문제가 발생하면 전체 프로젝트가 쉽게 완료되지 않을 수 있습니다. 실제로 최근 몇 년간의 데이터에 따르면 상업용 부동산 투자는 주거용 투자보다 변동성이 훨씬 더 컸습니다.

거시경제에 미치는 영향 측면에서 볼 때 상업용 부동산 투자는 전체 부동산 투자의 약 30%를 차지하지만 주택 투자에 비해 훨씬 낮은 수준이다. 그러나 상류 및 하류 산업에 미치는 영향 측면에서 상업용 부동산의 영향은 전혀 무시할 수 없습니다. Zhu Haibin은 철강 수요를 예로 들면 부동산과 건설이 수요의 약 60%를 차지하지만 주거용 부동산과 상업용 부동산의 수요는 기본적으로 동일하다고 말했습니다. 즉, 상업용 부동산에 투자하려면 주거용 부동산에 투자할 때보다 거의 두 배나 많은 철강이 필요합니다.

상업용 부동산이 직면할 수 있는 위험에 어떻게 대처할 것인가? 수급 상황으로 볼 때 향후 몇 년간 2선 및 3선 도시의 조정을 피하기는 어려울 것입니다. 보다 현실적인 것은 기업이 이러한 과제에 어떻게 대응하고 시장과 경제에 대한 조정 영향을 늦추는 방법입니다.

Zhu Haibin은 “개발자의 관점에서 상업용 부동산 개발은 시장 수요와 공급의 변화에 ​​더 많은 관심을 기울여야 하며 자금 조달 모델 측면에서 혁신적인 자금 조달 방법을 기반으로 하는 프로젝트의 특성을 개선해야 합니다. 부동산 투자신탁 REIT, 상업용 부동산 모기지담보부증권 CMBS 등 자본시장에서는 성장 안정과 구조 조정 사이에서 합리적인 균형을 찾고, 활용을 지양해야 합니다. 정상적인 시장 조정 결과를 방해하기 위한 핑계로 안정성을 제공합니다.

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