수익은 증가하지만 이익은 증가하지 않습니까? 부동산 산업의 차별화가 심화되고 부채 수준이 여전히 높은 상태입니다.

최근 부동산 회사의 고액·고빈도 자금조달 행위가 업계의 주목을 받고 있다. 재무보고 시즌이 다가오면서 많은 부동산 회사들이 순이익 감소에 대한 경고를 내놓았는데, 2018년 자료를 비교해 보면 부동산 회사들이 이익은 늘지 않고 매출만 늘어나는 현상이 뚜렷이 나타나고 있습니다. 전염병의 영향으로 2020년 1월과 2월 부동산 회사의 매출이 크게 '위축'되었습니다. 2020년은 부동산 회사의 부채 상환이 최고조에 달하는 시기입니다. 업계에서는 부동산 회사가 전형적인 부채 상환 상황에 처해 있다고 믿습니다. 현금 흐름 테스트. 게다가 부동산 업계의 집중도가 다시 높아져 상위 100대 부동산 회사가 시장 점유율의 60%를 점유하고 있으며, 중소 부동산 회사의 장점은 상실되고 생활 공간도 줄어들고 있습니다. 압착. ?

부동산 회사는 수익은 늘리지만 이익은 늘어나지 않나요?

전염병의 도래로 인해 부동산 회사 간의 차별화가 더욱 심화되었습니다. 2020년 첫 3개월 동안 부동산 회사들은 위기 상황에서 현금 흐름을 건전한 상태로 유지하기 위해 판매, 자금 조달, 부채의 세 가지 주요 문제를 해결하는 데 최선을 다했습니다. 최근 많은 부동산 회사들이 2019년 재무 보고서를 발표했습니다. 그 중에는 "이익을 늘리지 않고도 수익을 늘리는" 부동산 회사가 많이 있습니다. ?

최근 한 부동산 회사는 2019년 영업이익 경고를 발령했다. '차이나타임스' 기자들은 2019년 그룹의 핵심 사업 순이익과 순이익이 감소할 것으로 예상한다는 사실을 알게 됐다. 이 중 핵심사업 순이익은 2018년 대비 48%, 순이익은 지난해 대비 약 50% 감소할 것으로 예상된다. ?

부동산 회사의 영업상황을 가늠하는 주요 지표는 매출과 이익이다. 그런데 부동산 회사의 재무제표를 보면 지난 2년 동안 매출이 크게 증가한 이상한 현상이 나타났다. , 이익은 크게 증가했지만 속도 측면에서는 먼지만 볼 수 있으며 성장률도 마이너스일 수 있습니다. 한 부동산 회사의 2019년 재무보고서에 따르면, 2019년 영업이익 증가율은 34.2%, 순이익 증가율과 핵심순이익 증가율은 각각 27.7%, 24.8%로 나타났다. ?

또한 '차이나타임즈' 기자들은 여러 기업을 정리한 결과 2018년 이미 상당한 매출 성장과 부진한 이익실적 현상이 뚜렷하다는 사실을 발견했다. 예를 들어 2018년 Vantone Real Estate의 영업이익은 전년 대비 10.62% 증가했지만 순이익은 전년 대비 8.11% 감소했습니다. 대명시는 2018년 영업이익이 30.64% 증가했지만 순이익은 61% 감소했다. ?

이외 부동산 100대 기업에서도 '이익은 늘지 않고 수익만 늘어나는' 현상도 흔하다. 2019년 들어 업계 집중도가 크게 높아졌음에도 불구하고 부동산업체의 부채가 여전히 높은 수준인 것은 불가피하다. 보고서에 따르면 2019년 금융 측면에서 상위 100대 부동산 회사는 기존의 '디레버리징'에서 '안정화 레버리지'로 점진적으로 전환한 것으로 나타났습니다. 평균 자산-부채 비율은 2018년에 비해 소폭 증가하여 78.7%, 사실상 평균 부채비율은 49.0%로 2018년과 동일했다. ?

'이익을 늘리지 않고 수익만 늘리는 것'을 이유로, 유명 연구기관들은 현재 부동산 시장이 가격 제한과 높은 비용으로 인해 프리미엄 공간을 잠식했다고 보고 있다. 과거 데이터를 비교해 보면, 2015년부터 2019년까지 상위 100대 부동산 회사의 평균 영업이익은 각각 206억 8천만 위안, 267억 6천만 위안, 324억 위안, 439억 9천만 위안, 546억 4천만 위안으로 나타났습니다. 같은 기간 순이익은 각각 24억3000만 위안, 29억4000만 위안, 41억2000만 위안, 57억7000만 위안, 69억 위안을 기록했다. ?

계산 결과 상위 100대 기업의 평균 매출 증가율은 하락, 상승, 하락의 파동곡선을 보이는 반면, 순이익의 평균 증가율은 역전된 파동곡선을 보이는 것을 알 수 있다. U'자형 추세. 2017년경 정점에 이르렀고, 2018년과 2019년에는 하락세가 가속화되었습니다. ?

중국지수연구소도 2019년 부동산 100대 기업의 영업이익과 순이익이 증가세를 유지했지만, 2018년에 비해 증가율이 둔화됐다고 지적했다. 또 부동산 100대 기업의 평균 영업이익과 순이익은 2018년 대비 각각 11.6%, 20.4% 감소했다. ?

업계 차별화 심화?

“부동산 업계는 차별화되지만 최종 수익의 차이는 점점 더 뚜렷해질 것”이라고 한 부동산 회사 관계자는 말했다. 차이나타임스 기자는 이렇게 말했다. 최근 몇 년간 부동산 시장의 역사적 변화를 살펴보면, 선두 부동산 회사들이 점차 시장을 점유하고 있고, 중소 부동산 회사들의 생활공간이 압박을 받고 있는 것을 알 수 있습니다. ?

중국 부동산 산업이 수년간 성장과 발전을 이룬 후, 중국 100대 부동산 회사의 평균 판매량은 80배 이상 증가했고, 시장 점유율은 60%를 넘었습니다. 데이터에 따르면 2019년 상위 100대 부동산 회사의 총 판매액과 판매 면적은 각각 98억 1,793억 위안과 7억 2,458만 3천 평방미터에 달해 전년 대비 16.3%, 13.5% 증가했습니다. ?

동시에 부동산 100대 기업의 매매시장점유율은 61.5%로 꾸준히 높아져 2018년 대비 5.2%포인트 상승했으며, 업계 집중도는 더욱 높아지고 있다. . 게다가 2019년부터 현재까지 중소 부동산업체들의 부도 물결이 이어지고 있다. 인민법원 공고 네트워크의 데이터에 따르면 3월 23일 현재 거의 100개에 달하는 부동산 회사가 파산을 선언했습니다. ?

“부산 부동산 회사의 대부분은 소규모 부동산 회사입니다. 비록 우리 부동산 회사가 전염병의 영향으로 현금 흐름이 완전히 대형 부동산 회사 대열에 진입하지는 않았습니다. 압력이 극도로 가중되어 해고가 시작되었습니다. 가능한 한 빨리 자금을 조달할 수 없다면 회사는 비용을 절약하기 위해 더 많은 직원을 해고할 것으로 보입니다.

지역 부동산 회사의 직원인 왕 레이(가명)는 차이나 타임스 기자에게 전염병 상황에서 중소 부동산 회사가 자금 조달, 토지 취득 및 모든 측면에서 어려움을 겪고 있다고 말했습니다. “지방자치단체가 일부 지원정책을 내놓은 것은 사실이지만 모두 단기적인 정책이다. 게다가 우리의 대출 및 자금 조달 비용도 너무 높기 때문에 이를 피하거나 줄일 수 있는 방법이 없으며 장기적으로 해결할 수 없는 문제이기도 합니다. "Wang Lei는 China Times 기자에게 말했습니다.?

부채 상환의 정점이 다가오고 있습니까?

데이터에 따르면 2020년 7월 현재 부동산 회사는 최소 1,700억 달러를 보유하고 있습니다. 빚을 갚아야 할 위안화폐렴으로 인해 판매의 '작은 여름'이 될 예정이었던 기간이 '늦봄'으로 바뀌었고 지불 징수 둔화도 발생했습니다.

또한, 금융 측면에서는 지속적인 부동산 관리 정책과 높은 비용 등의 요인과 기업의 부진이 맞물려 있다는 점도 주목할 만합니다. 회전율 속도에 따라 부동산 회사의 수익성은 소폭 감소했습니다. 상위 100대 부동산 회사의 평균 순이익률과 자기자본이익률은 각각 11.1%, 15.9%로 2018년 대비 각각 0.5%포인트, 0.8%포인트 감소했습니다. p>

“요즘에도 부동산 회사들의 자금 조달이 여전히 어렵다. 수준이 높다고 해서 완화된 것은 아니다. "Qianhai Kaiyuan Fund의 수석 이코노미스트 Yang Delong은 China Times 기자에게 현재 부동산 회사의 자금 조달 현상을 지적했습니다. "채권 발행 및 기타 문제는 주로 오래된 돈을 갚기 위해 새로운 돈을 빌려주는 것과 관련이 있지만 현재 은행에 대한 검토는 신탁 등은 상대적으로 엄격합니다. "왕레이도 차이나타임즈 기자에게 말했다.?

자료에 따르면 2019년 100대 부동산 회사의 평균 자산-부채 비율은 78.7%로 전년보다 0.2%포인트 소폭 증가했다. 2018. 부동산 회사 부채 상환 정점을 맞이하고 특정 현금 흐름 문제에 직면할 것입니다. 부동산 회사의 기존 채권 중 채권 상환 규모는 2020년부터 2023년까지 높은 수준을 유지할 것이며 2020년에는 정점에 도달할 것입니다. 2021년에는 7520억1000만 위안에 이를 전망이다.