요청 컨트리 가든 부동산 개발 유한회사(Liaocheng Country Garden Real Estate Development Co., Ltd.)는 어떻습니까?

일반적으로 그들은 모두 다른 사람의 브랜드와 제휴하고 현지 사람들이 개발하는 소규모 회사입니다. 신빙성 없음

산둥성 요성 주택 가격 동향에 대한 비공식 논의

1. 소개

1. 중국 전체 인구는 약 14억 명!

2. 2019년 1월 1일 국가위생건강위원회는 회의에서 왕하이둥 국가위생건강국 국장이 기자회견을 열었다고 지적했다. 현재 인구 고령화가 급속히 진행되고 있는 단계에 있으며, 2018년 말 기준 60세 이상 노인인구는 2억 5천만 명에 이르렀습니다. 그는 중국 노인의 건강 상태가 낙관적이지 않다고 말했습니다. 2018년 중국의 평균 기대 수명은 77.0세였지만 연구에 따르면 중국의 평균 건강 기대 수명은 68.7세에 불과했습니다. 한 가지 이상의 만성질환을 앓고 있는 노인의 비율은 75%에 달하며, 장애인 또는 부분 장애 노인이 4천만 명이 넘습니다. 노인들은 의료 서비스가 절실히 필요합니다. --------남성의 평균 수명은 약 66세, 여성의 평균 수명은 74세입니다. 향후 법정 퇴직 연령은 남성 65세, 여성 60세입니다.

2. 국가통계국 홈페이지는 '건설산업의 지속적이고 신속한 발전과 도시 및 농촌 경관의 상당한 개선 - 경제 및 사회 발전 성과에 관한 제10차 시리즈 보고서'를 발표했습니다. 중화인민공화국 건국 70주년을 기념합니다." 보고서에 따르면 2018년 도시 주민 1인당 주택 건설 면적은 39평방미터로 1978년에 비해 32.3평방미터 증가했으며 농촌 주민 1인당 주택 건설 면적은 47.3평방미터로 39.2평방미터 증가했다. 1978년 이상.

II. 요청 소개

요청은 산둥성 북서부에 위치하며 북쪽으로 더저우(德州), 허베이(河南), 남쪽으로 허쩌(河澤), 허난(河南)성, 지난(濟南), 타이안(泰an)과 접한다. 동쪽으로는 허베이성, 서쪽으로는 약 600만 명에 달하며 관성 동아현 치핑현 양구현 린칭시 둥창푸구를 관할한다. 카운티 및 Gaotang 카운티. GDP는 공식자료로 참고의미가 낮아 생략합니다. 공식 평균 급여는 5,400위안/월(2019년)로 경제 발전과 체력 측면에서 성 전체에서 최하위 1위 또는 2위를 차지합니다. 비공식 조사 자료에 따르면 급여 소득은 2,500~5,000위안(대부분 사회 보험이 없음) 사이인 것으로 나타났습니다. 소비 잠재력이 부족하고 생활이 스트레스를 많이 받습니다! 표준적인 4선 도시이다.

1. 랴오청 지역의 주택 가격은 도시 지역이나 둥창푸구를 기준으로 하며, 수치 비교 분석 시점은 2019년 12월이다. 구시가지 신축주택의 가격(호가)은 일반적으로 11,000 전후이고, 중고주택 가격도 신축주택과 기존주택의 가격이 기본적으로 동일합니다. 신도시 내 개발지구나 '첨단기술지구' 일부 지역에서는 신축주택 호가가 기본적으로 12,000호 ​​정도이고, 노후주택 호가가 9,000호 ​​정도로 신축주택 간 가격차이가 크다. 그리고 오래된 집들. 그러나 일반적으로 실거래가는 호가보다 2,000 정도 낮고, 실거래가 분포는 0.8~9,500 사이로 정규분포와 일치한다. 임대 가격을 살펴보겠습니다. 임대 가격은 해당 지역 부동산의 실제 개발 수준을 가장 잘 반영할 수 있기 때문입니다. 도시 지역에서는 면적이 130㎡~150㎡인 주택의 최대 월 임대료는 2,000위안을 넘지 않으며, 일반적인 입주 가격은 월 1,200위안 안팎이다. 개발구의 집세는 기본적으로 1000위안 미만으로 저렴하며, 특히 더 나은 위치에 있는 일부 이주 주택은 기본적으로 600위안 정도입니다. 임대/판매 비율이 매우 낮습니다! 집값 상승의 원동력이 심각한 신장 결핍임을 보여줍니다! ! 랴오청의 주택 가격이 여전히 높은 수준을 유지하고 계속 오르면 임대하는 것이 가장 현명한 선택입니다.

2. 요청의 기존 주택 수. 통계는 신베이환-동환-남환-서환의 반시계방향 회전 범위 내 지역을 기준으로 합니다. 완공되었거나 건설 중인 상업용 및 집단 주택이 400,000채 이상 있습니다. 이 지역에서 가장 큰 커뮤니티는 아카디아 커뮤니티 빌딩(Arcadia Community Building)으로, 약 40,000가구의 주택 공급이 예상되는 이곳은 랴오청시에서 가장 큰 철관 지역-슬럼 지역이라고 할 수 있습니다.

3. 요청 부동산 보유자와 소비자. 개발자 외에도 보유자는 주로 산발적 인 가족 주택 투자, 일부 눈에 띄지 않는 부동산 투기꾼 및 자신의 거주를위한 작은 부분입니다.

요청시 관료 및 사업가가 소유한 주택 수는 80채에 달합니다. 부서급 또는 부서급 간부 가족은 평균 4채 이상의 주택을 소유하고 있습니다. 8채 이상의 주택. 주요 직위 및 특수 권한 부서의 리더 간부 가족이 10채 이상의 주택을 소유하고 있습니다. 대다수의 근로자는 일반적으로 이미 상속받은 주택을 포함하여 한두 채의 부유한 주택 수준을 유지합니다.

정말 집을 사야 하는 사람들은 주로 결혼, 주거 개선 등 경직된 욕구를 가진 소비자층입니다! 이 사람들은 소위 부동산 부추라고도 하는데, 개발자들은 정기적으로 수확해야 합니다! 그러나 부추는 그다지 높이 자라지 못하고 수확량이 심하게 감소한다.

4. 주택 가격은 구조화되어야 합니다. 주택은 땅값 + 건축비, 설치비로 구성됩니다. 현재 랴오청에서 두 번째로 비싼 땅은 무당 500만위안(랴오청 컨트리 가든)이고, 첫 번째로 비싼 땅은 무당 877위안(랴오청샹성부동산)이다. 건설 및 설치 비용은 일반적으로 1,200 위안/㎡ 이내로 관리됩니다! ! ! 다층주택 건설 및 설치 비용은 900위안/㎡ 이내로 통제되어야 한다. 여기에 언급된 건설 및 설치 비용은 국가 표준 품질을 완전히 충족하는 물, 전기, 난방 및 중형 장식까지 건설 및 설치 회사의 낙찰 가격(세금 및 이익 포함)입니다. 실제로 절개, 불법 하도급 등을 결합하면 비용을 200~400위안/㎡까지 줄일 수 있습니다! 실제 건축설치비는 1000위안/㎡(고층), 600위안/㎡(다층)이다. 그런 다음 토지 가격을 최저 가격으로 환산합니다. 예를 들어 요청시 Xiangsheng Real Estate의 Xiangsheng Jinlin Mansion의 경우 최저 가격은 3,000위안/㎡를 넘지 않습니다! Xiangsheng의 고층 건물의 이론적 비용은 약 4,000 위안에 불과합니다! 다른 지역의 부동산 이론 비용은 3,800 미만입니다! ! 그러나 입찰가는 모두 10,000이 넘었고, 겉보기 이익은 163이었습니다. 엄청난 수익을 내기 위해서는 또 다른 개념, 즉 공공 공유를 언급해야 합니다. 현재 국내법에는 공공 노점에 대한 명확한 요구 사항이 없기 때문에 공공 노점은 개발 회사에게 무화과 잎에 불과합니다! 더럽고 적나라한 사기를 은폐하는 데 사용하세요! 산둥성의 공공 노점은 전국적으로 유명하고, 요청의 공공 노점은 산동에서 가장 유명합니다. 크고, 크고, 엄청 큽니다! Xiangsheng Jinlin Mansion을 예로 들어 보겠습니다. 그의 집 가격은 기본적으로 24 ~ 29 사이이고 다층 주택 가격은 약 15입니다. 이 공공 매점은 무엇입니까? 피난 건물, 엘리베이터 등이 있다는 것만 알고 있지만 실제로는 재산을위한 건물도 있고 게이트, 심지어 지하 민방위 프로젝트도 공공 매점에 포함됩니다. 공공 매점 아티팩트인 계획 지도도 있습니다. 개발자는 처음에는 10,000제곱미터를 기준으로 계획했지만 실제로는 9,000제곱미터를 건설했습니다. 그런 다음 정부 부서를 찾아 12,000제곱미터를 할당한 다음 이 2,000제곱미터를 각 가구의 공공 공간에 할당하여 170 실제 사용 가능한 건축면적은 110㎡에 불과하고, 140㎡ 아파트의 내부 면적은 90㎡도 채 되지 않습니다!

현실적으로는 30층짜리 1등급 초고층 건물의 허위 공매수익금으로 해당 건물의 건축비와 설치비를 상쇄할 수 있다는 사실! 건물의 실제 비용은 개발자가 토지를 구입하기 위해 지불한 가격이라고 합니다! !

게다가 개발자가 구입한 토지의 가격도 허위사실로 밝혀졌습니다. 이는 지자체 토지금융의 공공연한 비밀이 되었습니다! 예를 들어 개발업자가 에이커당 800만 원의 가격으로 토지를 취득하고 이를 정부가 공시하고 기록하는 식이다. 실제로 대부분의 경우 정부는 개발자에게 50~70만 내거나 전액을 내라고 요구한다. 개발업자에게 돌려주거나, 그렇지 않으면 다른 토지를 무상으로 할당하는 등의 보상조치로 개발업자에게 보상하게 됩니다.

요약하면 개발자들이 요성에서 지은 건물의 실제 비용은 실제로 평방미터당 2,000~3,000달러에 불과합니다.

인건비, 시멘트, 철근이 모두 늘어났는데 어떻게 비용이 오르지 않을 수 있느냐고 반대하는 사람들도 있을 것이다. 저는 반박하지 않겠습니다. 위의 내용을 주의 깊게 읽고 스스로 의문점을 해결하시기 바랍니다.

5. 요청 부동산 공식 환경. 한마디로, 정부와 개발자 모두 주택 구매자가 인수하기를 희망합니다! 왜? 간단히 말해서, 이것은 폰지 사기입니다. 주택 구입자가 부동산 투기꾼이든, 실시간 구매자이든, 아니면 다른 사람이든 상관없이 지자체(LG)와 개발사(LM)는 주택 구매자가 항상 집값을 지불하기를 희망하고 LG와 LM은 항상 돈을 모으고 부추를 수확하십시오. 그래야만 부동산은 절대 무너지지 않을 것이고, 1년에 몇 채의 집을 팔아도 무너지지 않을 것입니다!

지방자치단체와 개발자는 늘 같은 이해관계다.

두 가지 증거가 있습니다. 첫째, 이주 노동자와 계약자의 임금과 프로젝트 지불이 항상 연체되거나 심지어 해결되지 않은 채로 남을 것이며, 정부 기능이 진지하고 책임감 있게 처리되지 않을 것이라는 점입니다. 이러한 현상은 건설 및 설치 비용을 더욱 절감할 것입니다. 개발자의 둘째, 주택 구입 개발자에게 속으면 정부는 개발자가 사람들을 화나게 하는 일을 하더라도 진지하고 책임감 있게 처리하지 않을 것입니다! 이러한 행동은 개발자가 마땅한 처벌을 받지 않고 불법적인 이익을 얻는 데 도움이 됩니다!

지방자치단체는 국민이 부여한 권한을 이용해 법령을 선별적으로 해석해 국민이 높은 집값에 소비하도록 유도한다. 예를 들어, 학군 주택을 분할하고, 학교가 다닐 수 있는 지역을 구역화하고, 구체적으로 근로 사회 보장, 거주 허가, 부동산 증명서 등을 요구하는 것은 형식적인 것처럼 보이지만 실제로는 직권을 남용하고 수단을 이용하고 있습니다. 사람들이 사회적 환경에서 "불규칙하고 불법적인 지역"에서 생활하도록 요구하는 것을 "공식적인 절차 또는 수단"이라고 합니다. 상상할 수 있듯이 군중은 매우 상처받았습니다! 예를 들어, 랴오청에서는 얼마나 많은 회사가 "중화인민공화국 노동계약법"에 따라 사회보장금을 지불할 수 있는지, 그리고 얼마나 많은 근로자가 부당한 처우에 대한 불만이나 심지어 중재를 받았는지 등을 들 수 있습니다. 효과적으로 근로자를 보호합니다.

6. 개발자의 후속 자금 유치 방법. 사후 부동산 서비스는 개발자가 골수를 훔치는 또 다른 수단입니다. 그것은 "재산 서비스"라기보다는 "혈액 빠는 서비스"입니다. 랴오청 신축 주택의 부동산 비용은 1.5위안에서 1.8위안, 기본적으로 1.8위안 이상입니다. 부동산 비용의 실제 지불 상태와 계정은 공개되지 않습니다. 소유자에게. 소유자는 "부동산 수수료를 지불해야합니다"만 알고 나머지는 소유자와 관련이 없습니다. 물론 부동산 회사도 소유자의 삼촌이 관리하는 회사입니다. 삼촌이 제공하는 서비스가 좋지 않다고 말하는 겁니까? ! 공공 전기 요금, 엘리베이터 요금, 조명 요금, 쓰레기 처리 요금 등이 많아 별도로 지불해야 합니다. 건축면적 30,000㎡의 고층 건물을 300세대 33,000㎡로 매각할 경우 부동산 수수료는 1.8위안/㎡/월, 기타 비용은 가구당 연간 600위안이고 지불 비율은 85위안이며 건물의 연간 재산 수입 = 1.8*33000*12*0.85 600*300*0.85=759,000위안입니다. 주택의 보증 기간은 일반적으로 5년이고 건설 회사가 부담하기 때문에 부동산 소유자는 처음 5년 동안 위생 및 보안 비용 중 일부만 지불합니다. 또한, 지역사회는 광고를 통해 수익도 창출할 수 있으며, 대략 연간 최소 60,000위안의 수익을 창출할 수 있는 것으로 추산됩니다. 그러면 이 건물의 재산 수입은 최소 820,000위안/년에 도달할 수 있으며, 이 건물의 건설 및 설치 비용은 3,200만 위안에 불과합니다. 부동산을 통해 건설 및 설치 비용을 돌려받는 데는 30년 이상이 걸립니다. 실제로 부동산 개발자가 개발자에게 건설 및 설치 비용을 돌려받는 데는 25년밖에 걸리지 않습니다.

7. 공공장소에서의 불법판매. 대표적인 사례가 지하민방공기술시설이다. 민간 방공 프로젝트는 주정부에 속하며 일반적으로 소유자가 사용합니다. 재산권법, 계약법, 민방위특별법, 지자체 민방위관리부서의 구체적인 설명 등이 포함돼 있어 어느 정도 혼란을 야기했다. 따라서 개발자는 이를 자신의 것으로 간주하여 마음대로 사고 팔 수도 있고, 위장한 형태로 사고 팔 수도 있습니다. 그러나 민방공주차공간은 재산권을 신청할 수 없으며, 대부분은 전체 대지에 전체 구성요소를 포함하고 있으며, 모든 소유자가 지불하였기 때문에 실제 사법사건에서는 민방공주차공간만 사용권을 갖는다. , 사용권은 모든 소유자에게 속합니다. 소유자위원회의 위탁에 따라 관리되고 해당 관리 비용이 징수되며 수익은 지역 사회를 위해 사용됩니다. 그러나 개발자들은 위장하거나 노골적으로 판매하기 시작했습니다. 랴오청의 주차 공간은 일반적으로 60,000에서 120,000입니다. 일반적으로 민방공 주차 공간은 0.6-0.8의 비율로 할당되므로 이 건물에는 최소 180이 있습니다. 주차 공간을 10만장에 팔면 불법 수입은 1,800만 달러까지 낮아질 수 있습니다!

3. 요성부동산의 딜레마

위에서 언급한 요성부동산의 막대한 이익은 독자들 모두가 알고 있는 사실이다. 그런데 왜 개발자들이 힘들다고 말하는 사람들이 많은 걸까요? 그 이유는 지방자치단체가 관련 법규를 엄격히 이행하지 않기 때문입니다!

건축 승인을 먼저 받고, 자금이 확보되어야 공사가 시작될 수 있도록 법에 명확히 규정되어 있습니다.

하지만 실제로는 건축 중에 자재가 제출되거나, 심지어 먼저 건축한 후 승인을 위해 제출되거나, 전혀 제출되지 않는 경우도 있습니다. 원하는 대로 하시면 됩니다! 결국 부동산 증명서 신청이 불가능해, 책임은 집 구입자에게만 남겨두었습니다! 게다가 개발사는 자금이 전혀 없어 이른바 흑색연계를 통해 낙찰을 받는 동시에, 토지양도비에 대한 계약금을 먼저 지불하고, 은행대출과 사채업자 등을 통해 자금을 확보한다. 그런 다음 건설 당사자에게 건설 자금을 선불로 요구합니다. 그것은 돈 낭비입니다! 지자체와 기업인이 힘을 합치면 나라의 건축법은 종이조각이 됩니다! 건설사는 자금이 많지 않았기 때문에 입찰에서 낙찰받기 위해서는 개발자의 요구 사항에 동의해야 했습니다. 건설 당사자들도 대규모 도급에 의지해 창업자금을 얻기 위해 고금리로 돈을 빌리기 시작했고, 대부분 위험을 전가해 불법 하도급과 언팩을 하기 시작했다. 4개 꾸러미 등등. 실제 공사 인력이 돈을 충분히 벌었을 땐 딱 8개 꾸러미! 중간에 있는 각 링크가 채무 불이행을 시작하면 계약자와 근로자는 프로젝트 대금과 임금을 지불해야 합니다. 이것이 바로 랴오청의 건설 생태계입니다. 이는 국내 건설산업의 정치적 생태환경이기도 하다.

4. 향후 10년간 요청지역 주택가격 동향 분석.

랴오청 주택 가격은 계속 오를 것이고,,, 계속 상승할 것입니다. 책임과 발기인은 지자체입니다! 지방정부와 개발업체가 공동으로 쇼를 벌여 사람들에게 주택 구입을 장려하고 압력을 가해 구매 분위기와 환경적 압력을 높였지만 구매력은 높아지지 않았습니다! 나는 2025년에 랴오청 도시 지역의 평균 주택 가격이 18,000/m2에 도달하고 실제 거래 가격은 15,000/m2 이상일 것이라고 대담하게 추정합니다. 그러나 2025년부터 2030년까지 밀 가격은 점차적으로 2.5-2.5로 회복될 것입니다. 3.5톤/m2. 2025년은 요청 부동산 산업의 전환점이자 첫 번째 전환점이기도 하다. 앞으로 새로운 전환점이 있을 것이고, 모든 전환점은 모두 하락 전환점이다

그러면 어떤 독자들은 지방자치단체가 지방행정권과 내부정보를 갖고 있고, 개발자들도 돈 많고 막강하다고 물을 수도 있다. 사람들이 위험을 인식하지 못하고 있습니까? 일반시민인 내가 여기서 헛소리를 해서 불명예를 돌리는 걸까요? 그들이 정치적 자원을 통제한다는 것은 부인할 수 없지만, 경제 발전 법칙은 어떤 외부 세력의 간섭도 받을 수 없습니다. 지자체와 개발자들은 이제 호랑이를 타고 딜레마에 빠졌다! 한편으로 지방자치단체는 정치적 성과를 원하며, 건설과 개발은 단순하고 거칠며 빠른 성과를 내는 가장 단순하면서도 가장 눈에 띄는 발전방식이다. 반면, 중국의 도시화가 계속되는 한 개발자들은 막대한 이익을 얻을 수 있는 환경을 갖게 될 것입니다.

요청에서는 사람들이 채소를 재배하고, 일하고, 철강을 사고파는 것 외에는 생존할 수 있는 다른 방법이 없습니다. 검사나 법의학 박사의 연봉은 10,000을 넘을 수 있고, 국영 은행, 국정, 석유화학 등 기타 공공 기관 및 독점 산업의 연봉은 7,000을 넘을 수 있습니다. 집 구입과 미래 개발자에 집중하세요.

5. 불필요한 단어.

향후 몇 년 안에 재산세가 완전히 부과되기 시작할 것입니다. 이는 도시개발의 종말을 알리는 정책적 신호이기도 하다. 토지금융은 재산세로 전환됐다.

이 외에도 미래에 투자할 수 없는 부동산에는 여러 유형이 있습니다.

1. 현재 시장 상황에서 상점은 투자 가치가 없으며 개발자는 향후 50년간 예상 가능한 모든 수입을 판매 가격에 포함했습니다. 상점 수는 매년 증가하고 있으며 거의 ​​모든 커뮤니티와 모든 신축 건물에는 여러 상점이 갖추어져 있지만 그에 따른 인구 증가와 소비 능력은 점차 감소하여 주택 가격이 높아지고 대중의 소비 능력이 부족해졌습니다. 간의 갈등. 게다가 다른 성, 도시의 상점들도 요청에서 판매되고 있으며 관람은 무료입니다. 전형적인 폰지 사기인 에스크로 등도 있습니다. 이러한 모순은 현재 중국의 전면적 번영사회를 배경으로 한 전형적인 모순이자 중국특색의 사회주의라는 새로운 국면하의 전형적인 사회경제적 모순이다.

2. 아파트에는 구멍이 가득합니다. 아파트는 전국적으로 판매되고 있습니다.허베이의 아파트는 산동에서 판매되고 있으며, 국제적으로 유명한 주요 호텔에 호스팅되어 있다고 광고하고 있습니다. 돈을 받아 다른 사람에게 팔아도 당신은 이자도 없는 이익만 얻습니다. 게다가 대부분의 경우 이러한 선전은 기만적이며 전혀 실현될 수 없습니다.

3. 바다 전망 객실. 무료로 주면 현지인들이 살지 않을 '콘셉트 하우스'. 한마디로 거짓말이다.