임대 사업 조사 보고서

다야완의 기업은 주로 아오토우 타운과 룽수이허에 위치하고 있으며 중앙 지역에는 몇 개의 기업이 있지만 임대 및 출고 오피스 빌딩의 공급은 기본적으로 아오토우 쪽으로 기울어져 있으며 기존 주택 재고는 주로 안후이 대로의 양쪽에 집중되어 있습니다. 안후이 오피스 빌딩은 안후이 대로의 끝에 위치하고 있으며 12층으로 이루어져 있습니다. 현재 6~9층은 F China Limited가 임대하고 있고, 10~12층은 소유주인 안후이가 직접 사용할 계획이며, 1~2층은 상업용 건물로 은행과 식당이 입주해 있습니다. 3층의 상당 부분도 Ould Oil Storage, 미쓰비시 레이온, 핑안 보험이 각각 임대했으며, 프렉스에어가 연말까지 나머지 부분을 차지할 예정입니다. 이 지역의 유일한 국가 표준 오피스 빌딩인 안후이 오피스 빌딩은 중앙 냉난방, 냉온수, 화재 안전 모니터링 및 기타 시설을 완벽하게 갖추고 있습니다. 홀리데이 인에서 자산 관리를 제공합니다. 소유주의 외부 임대료는 월 80위안/㎡(마감재 포함)이고 종합 관리비는 월 3위안/㎡(에어컨 사용료 제외)입니다. 등급과 요금은 이 지역에서 가장 높지만 높은 가격 때문에 일부 외국계 대기업을 제외하고는 인기가 없습니다.

사무실 임대를 할 수있는 다른 곳을 따라 안후이 애비뉴, 등급 및 가격 차이는 크지 않으며 일반적으로 2030 위안 / m2 / 월 (평면 / 하드 커버), 사무실 조건은 일반적으로 열악하고 관리비도 일반적으로 0. 6 위안 / m2 / / 월 정도, 현재 임대 상황은 일반적이며 새로운 펑화 빌딩, 100 ~ 300 평방 미터의 중소형 사무실 임대료 3040 위안 / m2 / 월 (평면 / (하드 커버 / 가구), 종합 관리비는 RMB 3 위안 / m2 / 월입니다. 중앙 에어컨, 온수 및 기타 시설이 없으며 주차장이 완벽하지 않습니다. 공식 오픈 5개월 동안의 임대 및 판매 실적은 약 1/3입니다.

둘, 임대 사업 전략

우리 회사는 안후이 오피스 빌딩 4, 5층 건물, 단층 건축 면적 1,262㎡, 84㎡, 리프트 룸, 욕실을 소유하고 있습니다. 이곳은 이 지역에서 가장 고급스러운 오피스 빌딩의 이미지를 형성했기 때문에 여러 외국 대기업이 이곳에서 일하고 있기 때문에 고급 고객에게 매우 매력적입니다.

지역 오피스 임대 시장의 전반적인 시장이 여전히 약세를 보이고 있고, 특히 강점을 가진 신규 기업의 수가 적으며, 사무실 공간 공급은 여전히 증가하고 있어 상황이 낙관적이지 않습니다. 남중국해의 석유화학 프로젝트에 힘입어 많은 세계적 기업을 포함한 수많은 중하류 산업이 다야만을 방문하고 있습니다. 그러나 CNOOC 및 Shell과의 파트너십이 불확실하기 때문에 현 단계에서는 다야만에 설립할 가능성이 낮습니다. 따라서 당분간 대규모 사무실 임대 기회는 없을 것으로 예상되며, 임대 시장은 중소기업(SME)이 주도할 것으로 보입니다.

다야만의 석유화학 산업 발전으로 내년에는 우여곡절이 있을 수 있습니다. 난하이 석유화학 프로젝트가 하반기에 생산에 들어가고, 265억 위안 규모의 CNOOC 정유 프로젝트도 상반기에 착공에 들어갑니다. 중국해쉘 체인, CNOOC 15개 정유 유닛 계약업체가 차례로 현지에 공식적으로 정착할 예정입니다. 그때까지 오피스 빌딩 고급 임대 시장은 전망이 좋을 것으로 예상되며 우리 회사도 CNOOC 및 기타 관련 기업과 적극적으로 접촉하여 소개를 요청하고 있습니다.

우리의 주요 경쟁자는 안후이입니다. 이 회사는 다야 베이에 있는 홀리데이 인 익스프레스 호텔과 아파트의 소유주이며 안후이성 오피스 빌딩의 지분을 대부분 소유하고 있습니다. 안후이의 거의 모든 부동산은 현재 China Shell과 그 계약자 및 하청 지원 회사가 임차하고 있습니다. 거래 상대방은 장기적인 협력을 위해 석유화학 기업 시스템과 장기적이고 안정적인 관계를 구축했습니다. 전문 마케팅 팀, 충분한 개발 자본, 지원 자산 및 운영 자원을 보유하고 있습니다. 이에 비해 우리는 가격 외에는 다른 장점이 없습니다. 내년 상반기에는 주요 임차인이 오피스 빌딩과 아파트에서 철수할 예정입니다. 시간과 타깃 고객이 근접해 있기 때문에 시장 경쟁에서 우리와 정면으로 맞붙어 가장 큰 위협이 될 수밖에 없습니다.

오피스 빌딩의 마케팅 채널에는 크게 두 가지가 있습니다: 자체 운영과 아웃소싱 대행의 조합. 회사가 인력과 자원을 투자하여 자체적으로 고객을 찾을 수 있습니다. 비용이 많이 들지만 보상은 상당할 수 있습니다. 문제는 경쟁사에 비해 정보적으로 불리하다는 점입니다. 아웃소싱을 통해 외부 리소스를 활용하고 혜택을 누리며 더 많은 기회를 창출할 수 있지만 단위당 수익률은 떨어집니다.

이전 기간 동안의 마케팅을 통해 우리는 CNOOC 남중국해 동사의 균열 석유 프로젝트 팀, 다야만 금융국 로펌, 원저우 제4 건설 엔지니어링 유한회사 등 사무실 공간 임대에 관심이 있는 많은 고객과 접촉을 맺었으며, 이 중 다야만 금융국 로펌과 원저우 제4 건설 엔지니어링 유한회사가 가장 큰 고객입니다.

비서실: 다야만 후이차오 회사 등 일부 조직과 협력 또는 아웃소싱에 대해 논의하고 있습니다. 상대방도 의향은 있지만 현재 시장 상황에 대해 신중한 입장입니다. 동시에 그들은 내년 상반기 상황이 좋다고 생각하고 봄 축제에서 5 월까지 대규모 임대의 가능성이 있다고 생각합니다. 현재 가장 중요한 것은 소매 임대 사업에서 좋은 일을하는 것입니다.

실제 문제는 개별적으로 꾸며지지 않은 사무실 건물은 중소 규모 고객의 임대 요구 사항을 충족하지 못하고 오랫동안 유휴 상태 였기 때문에 회사의 4, 5 층은 부동산 관리자가 봉쇄하여 고객을 투어로 안내하는 데 매우 불편하다는 것입니다. 리퍼브 오피스 빌딩은 대형 고급 기업에도 더 매력적이며, 안후이 회사는 오피스 빌딩과 아파트를 리퍼브하기 위해 17만 위안을 투자했으며, CNOOC Shell과 F Company의 도입은 분명한 증거입니다. 따라서 사무실 건물 리노베이션이 시급히 필요하며 적어도 공공 부분은 잘 꾸며져 있어야하고 다른 부분은 단순한 장식이 필요합니다. 올해 말까지 리노베이션 작업을 완료 할 수 있다면 사무실 자산을 활성화 할 수있는 기회를 포착하는 데 매우 도움이 될 것입니다.

셋째, 비용과 가격

추산에 따르면 안후이성에서 오피스 건물을 마무리하는 데 드는 비용은 에어컨과 소방 시스템의 배치 및 개조를 포함하여 평방미터당 약 520위안입니다. 한 층당 1,250㎡를 기준으로 계산하면 한 층에 투자하는 비용은 약 65만 위안입니다. 공용 공간만 개선하고 다른 부분을 단순하게 꾸미면 비용은 약 1/4로 줄어들고 단일 층에 대한 투자 비용은 50만 위안을 초과하지 않습니다. 또한 운영 서비스 제공에 필요한 장비에 대한 예산 투자는 4만 달러(당분간 고려하지 않음)입니다. 자세한 내용은 오피스 빌딩 리노베이션 설계 프로젝트 예산표를 참조하시기 바라며, 총 비용은 최종 검토를 거쳐야 합니다.

가격 책정 전략은 주요 경쟁사인 안후이성 부동산의 현지 평균 가격 수준을 참조해야 합니다. 위에서 언급했듯이 시장 조사 결과에 따르면 세부 인테리어 기준 월 5,060위안/㎡의 임대료는 매우 경쟁력 있는 수준입니다. 부분 마감의 경우 월 40위안/㎡/월을 넘지 않는 것이 가장 좋으며, 이는 대부분의 기업이 수용할 수 있는 수준이라고 합니다.

입주율 70에 따라 50 위안 / ㎡의 가격으로 단일 레벨 수입은 약 43,750 위안 / 월, 리노베이션 투자 회수에 15 개월, 부분 개조 임대 가격은 40 위안 / ㎡, 단일 레벨 수입은 약 35,000 위안 / 월, 투자 회수까지 14 개월입니다.

아웃소싱을 사용하는 경우 부분 마무리 만 수행하면됩니다. 예비 계약 가격은 처음에 월 30위안/㎡로 설정되어 있으며, 단일 층 수익은 약 37,500위안/월, 투자 회수 기간은 약 13개월입니다. 우리는 여전히 외부와 접촉하여 순 계약, 즉 계약자가 투자하지 않고 고객을 찾기 위해 리노베이션에 투자하는 가능성에 대해 논의하고 있습니다. 예비 계약 가격은 처음 1년차에는 월 20달러/㎡, 2년차에는 월 30달러/㎡로 책정되어 약 654.38+0.5백만 달러의 수익이 예상되며, 이는 리노베이션 투자보다 낮은 금액입니다. 그러나 위 계획의 실행에는 시간이 걸리며 절대적인 확신은 없습니다.

Four. 요약 및 권장 사항

1. 현재 다야 베이의 사무실 임대 시장은 활성화되지 않았으며 고객 자원은 매우 귀중합니다. 기존 고객은 기본적으로 소규모 수요이며 대기업은 반년 후까지 기다릴 것으로 예상됩니다.

2. 기존 중소 규모 고객을 확보하기 위한 전제는 오피스 건물을 별도로 리노베이션하는 것이며, 이는 향후 대형 고객 유치에도 도움이 됩니다. 연말까지 리노베이션 공사가 완료되면 낙관적으로 내년 5월에는 입주율이 80%를 넘을 수 있습니다.

3. 가격 경쟁력을 확보하고 다양한 사업 협력 모델을 유연하게 도입하며 아웃소싱 등 간편하고 실용적인 방법을 적극적으로 모색해 우리의 취약점을 극복해야 합니다.

4. 먼저, 리스크 비용을 줄일 수 있는 혁신의 단계적 고도화를 고려할 수 있습니다. 동시에 리노베이션을 위해 은행 대출을 받을 수 있으며(부동산 평가액의 약 30%), 위의 부채는 임대 수입으로 상환할 수 있습니다.

위 계획이 가능한 한 빨리 실행될 수 있다면 우리 회사는 사무실 자산을 활성화하고 안정적인 수입을 확보하여 휴일 미용 프로젝트의 조기 개발을 지원하고 보장 할 수 있다고 확신합니다.