전염병 이후 산업용 부동산은 '차원 업그레이드와 진화'라는 과제에 직면해 있습니다.

편집자 주: 빌 게이츠는 다음과 같이 말했습니다. 우리는 항상 "단기적인" 변화를 과대평가하지만 미래의 "장기적인" 변화는 과소평가합니다. 전염병으로 인한 '민감한 전환기' 동안 부동산 업계는 어떤 단기적인 변화를 겪었습니까? 이러한 단기적인 변화가 부동산 산업의 변화와 업그레이드를 가속화하거나 방향을 전환하게 될까요? 금융산업상장기업연구소는 지난 3월부터 업계 전문가, 당국, 유명 부동산 회사 임원들과의 심도 있는 교류를 통해 단기적 변화와 장기적 변화를 규명하고, 부동산 감시를 시작했다. '전염병 후반기'의 부동산 업계 전망.

COVID-19 전염병은 부동산 산업과 업스트림 및 다운스트림 산업 체인에 어려움을 가져왔습니다. 주거용 부동산 및 상업용 부동산에 비해 산업용 부동산은 단기적으로 영향이 적고 전염병의 '폭풍' 속에서 부동산 산업의 안전한 피난처가 되었습니다. 그러나 전염병은 또한 재건을 가속화했습니다. 산업용 부동산의 비즈니스 로직. 이번 구조조정은 업계 내에서 '차원적 업그레이드'에 불과할 정도로 강렬하고 광범위하다. 이 속도를 따라가지 못한다면 앞으로도 발전하기 어려울 것입니다.

오랫동안 전통 부동산의 '높은 회전율, 짧은 주기'의 운영 사고방식은 산업 부동산의 '만성병'이 되어 과학기술의 공동화 등의 문제를 초래해 왔다. 공원, 투자유치의 어려움, 지자체의 이해관계 분리 등 일련의 질문들. 전염병의 영향으로 전통적인 산업 정책과 경제 환경에 두 가지 변화가 일어났습니다. 한편으로는 전염병이 지역 경제에 영향을 미치면서 다른 한편으로는 지역 산업 경제에 대한 정부의 요구가 더욱 시급해졌습니다. 중앙은행은 '주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것'이라는 대세를 거듭 강조하면서도 부동산 거시정책은 아직 완전히 완화되지 않았다. 이러한 맥락에서 산업용 부동산의 운영 논리는 전통적인 부동산 사고를 버리고 지역 발전과 산업 경제를 출발점으로 삼아 새로운 경제 모델을 수용하고 차세대 정보 기술, 첨단 장비, 신에너지 차량, 항공우주, 에너지 절약 및 환경 보호, 신소재, 빅헬스, 5G 등 핵심 신흥 산업이 산업의 장기적인 개혁의 주요 주제가 되었습니다. 부동산.

산업부동산을 괴롭히는 두 가지 주요 문제

경제와 사회의 발전과 분업과 협력의 지속적인 진화에 따라 부동산산업의 분류방법도 끊임없이 심화됩니다. 부동산 산업이 제공하는 상품의 기본적인 기능적 특성에 따라 주거용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산으로 크게 나눌 수 있다. 산업부동산은 '산업스마일'을 중심으로 구축된 통합 산업 가치사슬 플랫폼이다. 곡선". 산업에 의존하는 것이 특징입니다. 부동산은 토지의 전반적인 개발 및 운영을 실현하는 매개체로 사용됩니다.

전통적인 부동산 회사의 개발 및 운영 모델은 일반적으로 토지 취득-개발-매매-인도의 순환 고리로 구성됩니다. 그러나 이 모델이 10년 넘게 급속히 발전한 이후, 특히 최근 몇 년 동안 "투기가 아닌 생활용 주택"이라는 국가 거시적 통제 정책이 발전함에 따라 전통적인 부동산 개발의 이익 성장 공간은 점차 포화 상태에 이르렀고 이익 증가율이 점차 둔화되었습니다. 이는 업계에서 "황금 시대"에서 "은 시대"로의 전환이라고 생생하게 나타나고 있으며, 부동산 회사의 머리 효과는 점점 더 분명해지고 있습니다. 업계 내 경쟁 수준도 더욱 치열해질 것이다. 이러한 이유로 많은 부동산 회사는 산업용 부동산을 통해 혁신적 혁신을 모색하고 싶어합니다. 그러나 이 변환은 원활하지 않을 수 있습니다.

“전통적인 부동산은 엘리베이터를 타야 하지만 산업용 부동산은 계단을 올라가야 한다. 기업가들은 계단을 오를 때 많은 에너지를 소비하는데, 이 에너지가 현금 흐름이다.” 생생한 비유로 말하는 산업부동산과 전통부동산의 서로 다른 성격을 이해합니다.

산업부동산의 핵심은 산업경제이며, 산업을 발전시키려면 막대한 자산과 높은 현금투자가 필요하다. 부동산 개발자의 관점에서 볼 때, 주거용 부동산의 수익이 산업용 부동산의 수익보다 훨씬 높아지면 전통적인 부동산 사고가 산업용 부동산의 운영을 지배하게 될 것입니다. 주거용 부동산은 수익성이 높고 자본 투자가 1~2년 안에 완료될 수 있는 반면, 산업 배치에는 많은 시간과 자본 투자가 필요합니다. 이러한 모순 때문에 산업용 부동산 개발자는 주택을 먼저 판매한 다음 산업을 발전시키거나 산업을 발전시키는 것을 선호합니다. 그럼에도 불구하고 업계에서 사업을 하는 것은 최근 몇 년간 수많은 산업단지의 공동화를 야기했을 뿐만 아니라, 부동산 회사와 지방자치단체 사이에 불신을 야기하기도 했습니다. 이것이 오늘날 산업용 부동산이 직면하고 있는 주요 문제입니다.

그리고 산업용 부동산을 어떻게 수익화하느냐도 큰 문제다. 중국 건설 설계 그룹의 도시 계획 및 마을 설계 연구소 부국장이자 산업 및 도시 계획 전문가인 Ding Wei는 다음과 같이 지적했습니다. “산업용 부동산 운영자가 토지에 투자할 때 그들은 확실히 얻을 수 있기를 희망합니다. 그러나 국가는 토지의 부가가치 부분을 엄격히 금지하고 있으며, 운영자는 토지를 취득할 때 좋은 가격을 얻을 수 없으며 더 많은 수입을 얻을 수 없습니다. 토지 취득 후 토지 가치 상승으로 인해 사업을 하려는 이들에게 이는 사업자에게 가장 큰 고충이자 산업용 부동산 개발에 있어서 또 다른 어려운 문제이다.”

왜 산업용 부동산을 변화시키는 것이 어렵습니까? 산업용 부동산은 순전히 시장지향적인 상품이 아니기 때문에 시장의 요구뿐만 아니라 정부의 요구도 고려해야 한다. 현재 업계의 문제를 해결하기 위해 신종 코로나바이러스 폐렴 사태 이후 중앙정부와 지방자치단체는 경제발전 안정을 위한 일련의 지원정책을 잇달아 내놓고 있다. 산업 부동산 역시 변화와 재건축의 기회를 맞이했습니다. 지방 정부 및 관련 정책과의 조화로운 발전을 달성하기 위한 기회를 어떻게 포착하는지는 산업용 부동산 운영자가 단기적으로 고려해야 할 주요 문제입니다.

정책 차원 업그레이드

전염병이 없다면 산업 부동산은 원래 궤도에서 여전히 천천히 "비현실화"될 수 있습니다. 그러나 영향을 받은 지역 경제는 이미 발생했습니다. 느리고 점진적인 변화를 기다릴 수 없어 점점 더 많은 지방 정부가 실물 경제 발전을 지원하기 위한 거시 통화 정책과 산업 정책의 지속적인 증가와 함께 지역 산업 경제를 지원하기 위한 일련의 정책을 도입했습니다. 부동산이 정책 창구 기간을 맞이했습니다.

2020년 중앙은행은 지급준비율 인하, 역환매입찰 금리 인하, LPR 인하 등 일련의 조치를 통해 유동성을 시장에 순차적으로 풀어왔다. 그러나 부동산업계가 부동산업계 정책의 '완화'를 기대하고 있는 가운데 중앙은행은 '주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것'이라는 대세는 변함이 없을 것이라고 거듭 밝혔다.

2월 19일, 중앙은행은 2019년 4분기 중국 통화 시행 보고서를 발표했습니다. 이 보고서는 4분기 우리나라 부동산 산업 발전 상황을 요약하고 중국의 2019년 4분기 주요 정책 아이디어를 반복했습니다. 다음 단계에서는 '주택은 살 수 없다'는 '투기'와 '도시 기반 정책'이 강조되고, 장기적인 부동산 재정관리 메커니즘 구축이 가속화되어야 한다고 지적된다. 부동산을 단기적인 경기부양 수단으로 활용해서는 안 된다. 이후 류궈창(Liu Guoqiang) 중앙은행 부총재는 "주택은 투기를 위한 것이 아니라 생활을 위한 것"이 2020년 부동산 업계의 일반적인 기조로 남아 있다고 다시 한번 말했다.

동시에 중앙정부와 지방자치단체에서는 경제 안정과 지역 산업 발전 촉진을 위해 일련의 지원 정책을 내놓고 있다. 2월 10일, 국가발전개혁위원회 등 19개 부서 및 단위에서는 '귀향 기업가 정신의 질적 발전 촉진에 관한 의견'을 발표하고, 2025년까지 강력한 영향력과 통합 발전을 갖춘 귀국자 그룹을 만들겠다고 제안했습니다. 1차, 2차 및 3차 산업의 타운십-타운 기업 산업 단지 및 시범 지역(군).

2월 24일, 국가발전개혁위원회, 공업정보화부 등 11개 국가 부처는 공동으로 '스마트 자동차 혁신 및 발전 전략'을 발표하고, 2025년까지 기술 혁신, 산업 생태, 인프라, 규정, 표준, 제품 감독 및 네트워크 보안 시스템이 기본적으로 형성되어 조건부 자율 주행을 갖춘 스마트 자동차의 대규모 생산이 가능하고 특정 분야에서 고도로 자율적인 스마트 자동차의 시장 적용이 가능해집니다. 환경. 2035년까지 중국의 표준 스마트카 시스템이 완전히 구축될 예정이다.

지방 정부에서도 지역 산업의 고품질 발전을 촉진하기 위해 관련 정책을 순차적으로 발표했습니다. 불완전한 통계는 다음과 같습니다.

차트: 금융산업 상장기업 연구소 데이터 출처: 중국 지수 조사

정책 수준 분석에서 두 가지 중요한 '차원 업그레이드' 변화가 있습니다. 한편으로는 전반적인 유동성이 계속 완화되고 있음에도 불구하고 중앙 정부는 다음과 같은 점을 반복적으로 강조했습니다. 부동산 업계는 정책을 "완화"하지 않을 것이며, 이는 부동산 업계의 "부동산 사고"를 강화할 수 없는 반면, 지역 경제의 "재난 후 활성화"에 대한 요구는 더욱 통합되었습니다. 산업용 부동산 운영자와 정부의 경제 발전 요구. 특히, 국가는 전염병 이후 경제 회복 과정에서 5G, 고급 장비, 신에너지 차량 등 '신 인프라' 산업 체인을 포함한 고급 산업을 개발하기 위해 신흥 기술을 적극적으로 사용해야 함을 분명히 했습니다. , 항공 우주, 에너지 절약 및 환경 보호, 신소재 등 신흥 소비 및 건강 관리와 같은 소비 업그레이드 영역.

산업용 부동산 운영자의 조치

정책 장려 방향에서 협력 문제를 해결하는 방법을 지적하는 것은 바로 전염병 이후 경제 회복 문제에 대한 공동 대응에서입니다. 지방 정부. 따라서 산업용 부동산 운영자가 미래를 내다보고 어떤 종류의 산업을 배치할 것인지 선택하는 것이 중요합니다. 이에 업계 선두 기업들은 이미 대책을 내놨다.

중국 지수 아카데미가 2019년 12월 24일부터 2020년 2월 27일까지 발표한 1~2월 월간 산업용 부동산 시장 보고서의 기업 역학 요약에 따르면 ***60개 이상 공업도시사업에 관한 합의가 이루어졌습니다.

12월 25일, 그린란드 주저우 빈장 과학기술혁신단지 프로젝트가 공식적으로 시작됐다. 그린란드는 '부동산+기술'이라는 새로운 도시 재생 모델을 사용해 본부 경제, 과학기술 연구 등의 기능을 창출한다. 및 개발, 창조오피스, 지원서비스 등의 사업포맷을 통합한 대규모 생태과학기술혁신산업단지입니다.

1월 9일 Gemdale 그룹과 심양시 정부는 Yuhong Intelligent Manufacturing Industrial Park, Gemdale을 포함하여 심양에서 9개 산업 및 도시 프로젝트를 변화시키고 개발하기 위해 298억 위안을 투자할 계획인 전략적 협력 계약을 체결했습니다. 선허 문화 스포츠 센터 프로젝트, 후난구 지능형 제조 센터 항공 제조 생산 라인 프로젝트 등

2월 18일, 그린랜드 그룹과 옌타이시 정부는 옌타이 남부 고속철도 시외 우주정거장, 지푸 해피(Zhifu Happy) 등 3개 주요 프로젝트에서 협력하기로 하는 전략적 협력 기본 협약을 체결했습니다. 신도시 랜드마크와 무핑 지구 컨벤션 및 전시 센터, 총 투자액은 약 400억 위안입니다.

2월 25일, 국내 독립 웨이퍼 재생 대량 생산 선두주자인 GCL Integration은 China Fortune Land Development Co., Ltd.와 총 투자액 50억 위안, 연간 계약을 체결했습니다. 재생 웨이퍼 프로젝트 생산량 360만 개를 허페이 페이둥 산업 소도시에 정착시켰습니다.

2월 27일, 장장과학도시는 핵심 프로젝트에 대한 중앙 서명 및 건설 착공식을 거행했습니다. ***혁신적인 R&D 플랫폼, 집적 회로, 생물 의학, 인공 지능 및 도시 기능 개선을 포함하는 30개 프로젝트가 체결되었고 20개 프로젝트가 시작되었습니다. 50개 프로젝트에 대한 총 투자액은 364억 위안에 달했습니다.

최근 위 산업을 선도하는 기업들의 산업배치에서 '인공지능', '바이오의학', '문화스포츠', '헬스케어' 등 신경제 분야 단어가 등장하고 있다. 중앙과 지방을 결합하는 경우가 많습니다. 새로운 경제 모델을 수용하는 것이 점차 산업 부동산의 장기적인 변화의 주요 주제가 된 것을 정부의 새로운 경제 개발 관련 지원 정책에서 볼 수 있습니다. Yu Dahai 수석 부사장. Yida China는 다음과 같이 지적했습니다. “신흥 산업의 일부 시장 기회에 주의를 기울이십시오. 전통 산업은 전염병의 영향을 크게 받은 반면 차세대 정보 기술, 지능형 제조, 무인 유통, 온라인 교육 및 소비, 원격 의료 등 신흥 산업은 강력한 성장 잠재력을 보여주었습니다. ”

경쟁력 강화: 이제 경쟁은 시작됐다

결론적으로 지방정부의 지역 산업경제 강화 요구는 단기적으로 ‘부동산 핵심’으로 자리잡게 될 것이다. "더욱 경시하면 "산업 핵심"의 업그레이드가 주도권을 잡고 지방 정부와 산업용 부동산 운영자가 목표를 조율하는 데 도움이 될 것입니다. 장기적으로 신경제에 의해 주도되는 신흥 산업은 새로운 산업을 창출할 것입니다.

본질로 돌아가서, 산업발전의 핵심을 명확히 해야 산업부동산이 실질적인 핵심경쟁력을 가질 수 있다는 점은 부인할 수 없다.

정책적으로 산업용 부동산은 기존 부동산에 비해 개발이 여전히 어렵고 경쟁이 더욱 치열해지고 있다. 다른 하나는 민간 기업이 산업 부동산을 개발하는 세 가지 주요 유형이 있습니다. 두 번째 모델은 산업 + 실물입니다. 세 번째 모델은 산업으로 복귀하는 제품 기반 모델, 즉 산업과학기술단지 모델이다.

정책적 맥락에서는. 환경과 산업 부동산 개발의 논리적 진화에 따라 산업 부동산은 고속 성장에서 고품질로의 전환을 달성해야 하며 이 세 가지 개발 모델을 사용하는 개발 전망은 여전히 ​​테스트를 기다려야 합니다.

이와 관련하여 Wu Dachuan은 "어떤 모델이든 산업용 부동산은 세 가지 핵심 사항을 준수해야 합니다. 경쟁력. 첫 번째로, 자신만의 개발 모델을 명확히 선택해야 한다는 점이다. 모델마다 입지 선정 요건과 정부와의 협상 요건이 다르기 때문이다. 일단 사업 모델이 선정되면 기업은 입지 선정 요건과 정부와의 협상 요건을 결정하게 된다. 정부 협상의 패턴. 두 번째 요점은 산업용 부동산을 할 때 산업을 먼저, 산업을 최우선으로 생각해야 하며, 자신의 산업 발전 능력이나 투자 유치 및 산업 통합 능력을 갖추고 있어야 한다는 것입니다. 세 번째는 기업의 수익성과 자금 조달 능력이 매우 강해야 한다는 것입니다. 산업 부동산을 개발하려면 초기 단계의 압력을 견딜 수 있는지 여부가 상대적으로 긴 산업적 정서도 있어야 합니다. 자금 조달 능력과 관련이 있습니다. ”

핵심 경쟁력을 명확히 해야 미래 발전의 질이 높아질 수 있습니다. 미래를 내다보면 산업 부동산은 경제 발전을 핵심으로 삼고 새로운 경제 모델을 출발점으로 삼아 상호 이익을 얻을 것입니다. 정부***와 함께 승리하고, 기존 부동산 산업의 제약을 벗어나 진정한 '차원적 진화'를 이룩해보세요.

출처 : 금융산업상장기업연구소