부동산개발사업 관리모델 선정분석?

부동산 개발 프로젝트의 개발자, 설계자, 감독 엔지니어, 계약자, 하청업체 및 공급업체. 상호 조정이 어려운 동시에 부동산 프로젝트는 개발 주기가 길고 투자 금액이 크며 위험이 많은 특성을 가지고 있습니다. 따라서 프로젝트 관리 방법의 올바른 선택은 최종 목표 실현에 큰 영향을 미칩니다. 부동산 개발에서 적절한 프로젝트 관리 모델을 선택하는 것은 개발자가 투자 효율성을 향상시키는 데 매우 중요한 문제입니다. 이 기사에서는 부동산 개발자가 프로젝트 관리 모델을 선택하는 문제를 주로 논의합니다.

1 엔지니어링 프로젝트 관리 모델 소개

현재 전 세계에는 전통적인 프로젝트 관리 모델, 설계-시공 모델, 설계-관리 모델, 건설 등 5가지 주요 프로젝트 관리 모델이 있습니다. 프로젝트 관리 모델(CM) 및 봇. 그 중 부동산 개발 프로젝트 관리에 사용하기에 적합한 모델은 4개뿐입니다.

1.1 전통적인 프로젝트 관리 모델

전통적인 프로젝트 관리 모델은 우리나라 부동산 프로젝트에서 가장 일반적으로 사용되는 모델입니다. 이 모델에서는 발주자가 먼저 컨설팅 및 설계 부서에 시공 도면, 입찰 문서 등을 포함한 프로젝트의 예비 작업을 완료하도록 맡깁니다. 설계 부서의 도움을 받아 건설 단계에서 발주처는 시공자의 건설 관리를 감독 기관에 위탁하여 가장 낮은 가격으로 가장 적격한 계약자에게 프로젝트를 낙찰합니다. 즉, 발주자는 설계대리점, 시공자, 감리대리점과 각각 계약을 체결해야 하며, 감리대행자는 시공자와 계약관계는 없으나, 발주자로부터 시공자의 작업을 감독하도록 위탁받는다. 이 모델의 가장 큰 특징은 설계 → 입찰 → 시공 순으로 진행된다는 점이다.

1.2 건설 프로젝트 관리 모델(CM)

리스크 기반 CM 모델은 건설 경험이 있는 CM 관리자를 고용하여 건설 초기부터 발주처 및 설계 컨설턴트와 협력하는 것입니다. 프로젝트의 설계 업무를 담당하는 CM 관리자는 시공 제안을 제공하고 이후 프로젝트의 예비 설계 계획이 결정된 후 프로젝트의 이 부분에 대한 입찰이 수행됩니다. 각 부분의 설계가 완료되고 단계적 계약 방식이 구현됩니다. CM사는 종합건설계약자이기도 하며, 발주처는 CM사와 CM계약을 체결하고, 종합계약자로서 하청업체 및 공급업체와 계약을 체결하고, 시공 과정에서 하청업체 및 공급업체를 조정 및 관리합니다.

1.3 설계-시공 모델

설계-시공 모델은 입찰 및 계약 체결 시 설계와 시공을 업체에 위탁하는 사업 수행 방식이다. 가격계약의 경우 설계-시공 종합건설업자가 전체 사업비를 부담하며, 직접 설계할 수도 있고, 설계업체를 선정해 기술설계를 수행할 수도 있음은 물론이다. 자체적인 기능을 최대한 활용할 수도 있습니다. 설계 및 시공 인력이 대부분의 설계 및 시공 작업을 수행합니다. 발주자는 전문지식과 관리능력을 갖춘 전문가를 대표로(주로 우리나라 감리엔지니어) 위탁하여 설계시공 종합건설업체와 충분히 소통하고 작업을 감독하게 됩니다.

1.4 설계-관리 모델

설계-관리 모델은 동일 회사가 발주자에게 설계 및 시공관리 서비스를 제공하는 프로젝트 관리 방식을 말한다. 이 모델에서는 발주처가 설계 및 시공관리 서비스를 모두 포함하는 계약만 체결합니다. 설계관리회사가 설계를 완료한 후 발주처는 프로젝트 건설 과정에서 전체 계약자를 선정하기 위해 프로젝트 입찰을 진행합니다. 관리회사도 감리기관의 역할을 수행합니다. 감리기관은 종합건설업체와 하도급업체의 업무를 감독하고 투자, 진행, 품질을 관리합니다.

2 네 가지 모델의 비교 분석

모든 모델은 프로젝트 소유자의 특정 관리 요구를 충족하기 위해 등장합니다. 다양한 프로젝트 관리 모델에도 고유한 장점과 단점이 있습니다. 특정 단점 때문에 프로젝트 관리 모델을 완전히 부정할 수는 없습니다. 핵심은 특정 실제 프로젝트를 결합하고 강점을 극대화하고 약점을 피하며 가장 적합한 관리 모델을 선택하는 것입니다. 부동산 개발 프로젝트 관리 모델을 선택할 때 프로젝트의 복잡성과 발주자의 프로젝트 실행 전략, 계약 방법 및 프로젝트 목표 요구 사항을 주로 고려해야 합니다. 네 가지 프로젝트 관리 모델의 장점과 단점은 이러한 요소를 기반으로 아래에서 분석됩니다.

2.1 프로젝트 복잡성 및 소유자의 프로젝트 구현 전략

프로젝트의 복잡성이 프로젝트 관리 모델을 객관적으로 결정한다는 것은 분명한 사실입니다. 발주처의 프로젝트 실행 전략은 주로 프로젝트 실행 방법, 발주처가 프로젝트를 관리하는 방법, 프로젝트 참여 정도 등을 나타냅니다. 프로젝트 실행 전략은 발주처의 기술 수준과 관리 능력에 따라 결정됩니다. 발주처가 높은 기술 수준과 강력한 관리 능력을 보유하고 있는 경우 독립적인 관리를 선택하고 품질 감독을 담당할 감리 기관만 선택하는 경향이 있습니다(프로젝트 건설은 국내법에 따라 감독되어야 함). 기술 및 관리 능력이 부족하여 컨설팅 및 감독 기관에 더 의존하게 됩니다. 동시에 소유자의 권리, 책임, 이익의 분배와 위험 공유도 다양한 모델에 따라 다르므로 소유자 자신의 강점을 바탕으로 세부적으로 분석해야 합니다. 네 가지 프로젝트 관리 모델은 표 1과 같이 프로젝트 복잡성과 프로젝트 구현 전략에 대한 소유자의 요구 사항에 적용 가능합니다.

2.2 계약 방법

계약 유형의 선택이 프로젝트 관리 모델에서 결정적인 요소는 아니지만 계약 유형의 선택은 프로젝트에 관련된 모든 당사자의 이익에 영향을 미칩니다. 책임, 위험 할당, 분쟁 및 청구도 모두 계약에서 발생하므로 소유자의 투자 소득에 더 큰 영향을 미칩니다. 다양한 프로젝트 관리 모델에는 객관적으로 해당 계약 조건이 필요합니다. 계약 유형에는 일반적으로 단가 계약, 일시불 계약 및 비용 + 보수 계약이 포함됩니다. 일괄계약이란 도면과 공사설명서를 바탕으로 도급업자에게 지급할 총금액을 정하는 계약을 말하며, 일반적으로 발주자가 계약금액을 정하는 방식의 일괄계약을 사용합니다. 프로젝트에 대한 가장 저렴한 총 견적. 단가계약에서는 발주처가 입찰 전에 해당 프로젝트에 대해 완료해야 할 작업 수량을 추정하고, 각 계약자는 입찰 시 BOM을 기준으로 개별 프로젝트를 견적하지만 실제 구현은 예상 수량을 기준으로 하지 않습니다. 완료 정산은 실제 완료된 작업 수량에 대해 지급됩니다. 원가가산계약은 발주처가 공사에 소요되는 실제 비용을 시공자에게 지급하고, 그 대가를 사전에 약정한 바에 따라 일정한 방식으로 지급하는 계약 형태로, 상호간의 높은 신뢰도가 요구되는 계약입니다. 소유자와 계약자 또는 계약자는 특정 측면에서 특정 기술, 전문 지식 및 경험을 보유하고 있습니다. 네 가지 프로젝트 모델에 적합한 계약 유형과 그 장단점은 표 2에 나와 있습니다.

2.3 프로젝트 목표 요구 사항

프로젝트 목표에 대한 소유자의 다양한 요구 사항은 프로젝트 관리 방법 선택에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 때로는 소유자가 품질과 투자에 중점을 둘 수도 있습니다. 때로는 소유자가 품질과 투자에 집중할 수도 있고 프로젝트 진행 및 납품 시간에 더 많은 관심을 기울일 수도 있으며 때로는 분쟁 및 클레임 감소를 중요하게 생각하기도 합니다. 우선순위가 다르면 그에 상응하는 다양한 프로젝트 관리 방법이 필요합니다. 네 가지 프로젝트 관리 방법 자체는 진행률, 투자 통제, 품질, 분쟁 및 클레임 발생 측면에서 매우 다릅니다. 프로젝트 목표 달성 정도는 표 3에 나와 있습니다.

위의 분석을 통해 네 가지 프로젝트 관리 모델에는 고유한 장점과 단점이 있음을 알 수 있습니다. 핵심은 소유자가 프로젝트의 어떤 목표에 중점을 두는지에 따라 다릅니다. 신뢰할 수 있는 자금 출처가 있고 품질이 더 중요하다면 전통적인 프로젝트 관리 모델을 선택해야 합니다. 긴급한 프로젝트이거나 공사 기간이 촉박하고 프로젝트가 매우 불분명한 경우 CM 모드를 선택해야 합니다. 설계-시공 모델과 설계-관리 모델의 경우, 발주처의 기술 및 관리 능력이 취약하여 다수의 계약 체결과 번거로운 계약 관리를 피하고 싶을 때 이 두 모델을 고려할 수 있습니다.

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