최근 임대주택시장 조사: 시장은 회복됐지만 위기는 해소되지 않았다

임차인 수가 줄어들면서 비용이 증가했습니다. 갑작스러운 코로나19 사태는 이미 수익성이 좋지 않았던 주택임대업체의 상황을 더욱 악화시켰고, 업계 리스크도 증폭시켰다. 그러나 전염병이 점차 완화되고 조업 및 생산 재개가 본격적으로 추진되면서 렌탈 시장이 급속히 뜨거워지기 시작했고 렌탈 성수기가 다시 돌아왔습니다.

전염병의 시험대를 겪은 주택 임대 시장에는 어떤 변화가 생겼나? 주택 임대 회사는 어떻게 위기에서 벗어날 수 있는 기회를 잡을 수 있습니까? 최근 경제일보 기자들이 주택임대시장을 심층 취재해 취재해 봤습니다.

국내 코로나19 사태가 점차 완화되면서 전국 부동산 시장도 점차 회복세를 보이고 있으며, 임대시장도 활기를 띠고 있다.

이전에는 춘절과 전염병의 복합적인 영향으로 올해 1월 중순부터 렌탈 시장이 급락하면서 전통적인 렌탈 성수기인 2월에는 렌탈 시장이 거의 정체된 상태다. . 그러나 3월부터 전국 대부분 지역에서 작업과 생산이 재개되면서 임대 거래량이 크게 반등하기 시작했다. 올해 봄렌탈시즌도 결국 빠진 것은 아니지만, 작년에 비해 한 달 정도 늦어졌습니다. 이런 상황에서 렌탈업체가 직면한 어려움은 완화되었나요? 렌탈시장의 지속가능한 발전을 위해 어떤 부분에서 노력해야 할까요?

시장은 바닥을 쳤다

지난해 최고치를 경신한 데이터

시장조사기관 쉘연구소의 자료에 따르면 전국 주택임대 거래량은 3월 셋째주 거래량이 지난해 동기 대비 넷째주 거래량이 사상 최고치를 경신해 지난해 춘절 이후 성수기 주간 거래량 최고치를 넘어섰다. 3월 내내 Beike 플랫폼이 모니터링하는 18개 도시의 주택 임대 거래량은 월간 5.33배, 전년 동기 대비 9.81% 증가했습니다.

Shell Research Institute의 수석 분석가인 Huang Hui는 한편으로는 3월부터 임대 회사가 점차 업무를 재개하기 시작하여 시장 회복을 촉진했다고 말했습니다. 한편, 임대 시장의 경우 전국의 많은 도시에서 임대 금융 보조금에 대한 통지문을 발행했습니다. 임대 주택의 신축, 재건축, 운영 및 활성화에 상응하는 보조금이 제공될 뿐만 아니라 기업과 개인이 정부 임대 플랫폼에 등록할 경우 임대 시장이 어느 정도 회복되도록 자극했습니다.

기자는 베이징의 일부 상권과 지역 사회를 방문하여 작업과 생산이 재개됨에 따라 일부 부동산 중개인이 문을 열고 고객을 맞이했으며 임차인 수가 점차 증가하고 있음을 확인했습니다. "돌아와서 가장 먼저 한 일은 집을 렌트하는 것이었습니다. 렌트하우스의 청소 서비스가 소독과 청소로 업그레이드되었습니다. 관리자님이 일일 소독용품도 맡겨주셔서 상당히 안심이 되는 황씨입니다." 최근 고향에서 베이징으로 돌아와 계약을 맺고 입주했습니다. 펑타이구에 장기 임대 아파트를 구입했습니다.

기자는 전염병 기간 동안 17개 성, 시에서 전염병 예방 관리를 강화하고 시장의 건전한 발전을 이끌기 위해 주택 임대와 관련된 42가지 정책을 발표한 것을 발견했습니다. 3월부터 다양한 지역에서 임대회사가 업무를 재개하고 시장 회복을 촉진하도록 장려하기 시작했습니다. 푸젠성, 선전시, 창춘시는 기업의 업무 재개를 위한 4가지 지침을 발표했는데, 이는 직장으로 복귀하는 직원의 건강 관리 강화, 주택 전시를 위해 지역 사회에 들어갈 때 인원수 통제, 지역 사회의 전염병 예방 관리 명령 준수를 요구합니다. . 항저우, 청두, 허페이, 충칭, 광저우, 정저우 등 6개 도시는 임대 주택 시장 발전을 위한 재정 보조금에 대한 통지를 발표했으며, 임대 주택의 신축, 개조, 운영 및 활성화를 위한 특정 보조금 기준을 시행할 예정입니다. , 동시에 정부 임대 플랫폼에 등록하여 임대 회사와 개인 임대인을 안내합니다.

우리나라 부동산 시장의 장기적인 메커니즘의 중요한 부분으로서 주택 임대 시장은 최근 몇 년간 국가가 장려하는 핵심 발전 방향이 되었습니다. Qicchacha 데이터에 따르면 올해 1월과 2월에는 전염병으로 인해 우리나라의 등록된 주택 임대 회사 수가 전년도 같은 기간보다 적었습니다. 2월에는 등록된 회사 수가 연간 5,550개에 불과했습니다. 전년대비 55% 감소. 전염병이 효과적으로 통제되면서 올해 3월 사업자등록 건수는 급격히 증가해 전년도 같은 기간 수준에 도달했고, 월간 증가율은 427%에 달했다.

비즈니스 운영이 압박을 받고 있습니다

위험 저항 능력을 향상해야 합니다

코로나19 전염병은 사회 각계각층에 큰 시험입니다. 많은 기업이 운영상의 문제에 직면해 있습니다. 주택 임대 업계의 경우 원래 춘절은 고객이 집을 바꾸고 새 계약을 체결하는 성수기였습니다. 전염병으로 인해 업계가 거의 정지 상태에 이르렀고 기존의 "단점"도 노출되었습니다. 대부분의 주택 임대 회사는 위험에 대한 저항력이 약합니다. 전염병 예방 및 통제 기간 동안 자본, 경영진 등에 대한 여러 압력에 직면했으며 반복적으로 여론의 최전선에 있었습니다.

Qicchacha 데이터에 따르면 관련 정책 인센티브, 사람들의 생활 및 소비 습관 변화 등의 요인으로 인해 우리나라에서 등록된 주택 임대 회사 수가 지난 5년 동안 기하급수적으로 증가했으며, 2019년 최고치를 경신했습니다. 2018년 대비 32.5% 증가한 367,000개 기업을 달성했습니다. 우리나라 주택 임대 시장 규모가 점차 확대되고 있지만, 등록 자본금이 500만 위안 미만인 임대 회사가 전체의 60%를 차지하고 등록 자본금이 50위안 이상인 회사는 여전히 다양합니다. 100만 위안 규모의 기업과 중소기업 자원은 8%에 불과하다.

기자가 조사한 바에 따르면 전염병 기간 동안 임대 회사의 운영 부담이 증가하고 현금 흐름이 부족하며 위험이 더욱 증폭되었습니다. 한편, 렌탈업체의 입주율은 감소하고 공실률은 증가했습니다. Shell Research Institute의 데이터에 따르면 전염병 기간 동안 전국 Danke 아파트의 총 점유율은 75%로 떨어졌으며, Ziroom이 관리하는 100만 채의 주택이 평균 15채 동안 비어 있었습니다. 전염병으로 인해 일수가 길어지고 회사의 직접 손실은 6억 위안을 초과할 것으로 예상됩니다.

한편, 많은 도시에서 주거지역 전면폐쇄관리 시행으로 인해 입주가 불가능하다는 이유로 임대료를 반납하거나 임대료를 면제해 달라고 요청하는 세입자가 많이 발생하고 있으며, 이는 임차인의 채무 불이행 위험을 증가시키고 회사가 임대료를 징수하기 어렵게 만듭니다. 전염병 기간 동안 Ziroom, Danke 등 장기 임대 아파트 회사의 세입자 중 50% 미만이 임대한 도시로 돌아갔고, 많은 세입자가 불가항력을 이유로 임대료 면제를 요청했습니다.

“일반적으로 임대업체의 위험 감수 능력이 낮다. 장기 임대 아파트는 수익성이 낮은 산업이기 때문에 많은 기업 자체가 여전히 전염병의 영향을 받는 상태입니다. 일부 중소기업은 심지어 파산 위기에 처해 있다”고 황휘는 말했다.

최근 몇 년간 주택임대업체는 자본의 도움으로 급속도로 발전했지만, 대부분이 아직 토지 취득 단계에 있어 수익 창출이 어려운 상황이다. 중국 부동산 감정인 및 부동산 중개인 협회 부회장 Chai Qiang은 주택 임대 회사의 위험 저항 능력이 약한 주된 이유는 아직 성숙하고 안정적인 수익 모델과 위험 예방을 형성하지 못했기 때문이라고 생각합니다. 기구.

베이징부동산중개산업협회 사무총장 Zhao Qingxiang에 따르면 전염병으로 인해 주택 임대 회사가 위험에 대처할 수 있는 능력에 대한 요구 사항이 더 높아졌습니다. 최근 몇 년간 엄청난 자금이 쏟아져 들어와 리스 회사의 '가짜 불'을 일으키고 있으며, 일부 기업은 리스 산업의 속성과 법칙을 인식하지 못하고 규모의 개선을 무시하고 있습니다. 자체 운영 능력이 부족하고 위기 인식이 부족합니다. 이들 기업은 일단 '블랙스완'에 직면하면 경영위기에 빠지기 쉽다.

시스템은 점차 개선되고 있습니다

임차인의 권리에 주의를 기울여야 합니다

전염병의 발전이 장기적으로 생활 환경에 영향을 미치겠지만 임대 아파트 회사는 장기적으로 업계가 좋아질 것입니다. 안정적인 발전 추세는 변하지 않을 것입니다. "임대와 구매 모두"는 부동산 산업의 장기적인 메커니즘이며, 양질의 주택은 소비 업그레이드의 맥락에서 불가피한 요구입니다.

쉘 연구소 조사에 따르면 전염병이 임차인의 생활에 실제로 미치는 영향 측면에서 '임대 커뮤니티에 들어갈 수 없다'는 비율이 51.69%로 가장 높았다. 즉, 세입자의 거의 절반이 자신이 살았던 지역사회로 돌아가는 데 어려움을 겪고 있습니다. 전염병 예방 및 통제 요구 사항으로 인해 많은 지역 사회가 폐쇄 조치를 채택했습니다. 일부 세입자는 지역 사회 폐쇄로 인해 들어갈 수 없거나 진입하는 데 더 번거로운 절차가 필요합니다. 이는 임차인에게 불편을 줄 뿐만 아니라 임대업체의 사업운영에도 어려움을 가져옵니다. 또한 대부분의 임차인은 집주인과 동일한 대우를 받지 못하고 심지어 차별을 받고 있는 것으로 드러났습니다.

“임차인의 평등한 권리 보장은 임대시장의 건전한 발전을 위한 중요한 기반”이라며 “향후 임차인의 권익 보호가 더욱 심화되어야 한다”고 말했다. 전염병 이후 임대차에 대한 입법적 지원을 강화하여 임차인의 권리와 이익이 법으로 명확하게 보호될 수 있도록 해야 하며, 다른 한편으로는 임차인에게 불만을 제기하고 권리를 보호할 수 있는 통로를 제공해야 합니다. 실무자, 업계 협회, 정부 서비스 핫라인, 거리 및 지역 사회와 같은 풀뿌리 조직을 포함하는 다단계 주택 임대 분쟁 해결 메커니즘을 점진적으로 구축해야 합니다.

전염병 기간 동안 많은 임대 회사는 전염병의 영향에 적극적으로 대응하고 긴급 예방 및 통제 조치, 임대료 감면 및 면제, 임대료 면제 교환을 통해 브랜드 이미지를 구축했습니다. 그럼에도 불구하고 임대사업자는 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다. 중소형 장기임대아파트사업자의 생활공간은 더욱 압축되고, 산업집중은 가속화되며, 현금흐름 파열 위험은 더욱 두드러졌습니다.

임차인의 복귀가 계속되면서 전염병이 주택 임대 회사에 미치는 영향이 완화되었습니다. 그러나 Chai Qiang은 과거 수익성이 좋지 않은 주택 임대 회사의 경우 전염병 상황이 반복되고, 정상화되고, 장기적으로 지속되고 압력이 계속 누적된다면 현재 상황은 약간 완화될 뿐이라고 강조했습니다. 경영난에 따른 부도현상은 주택임대업계의 개편까지 가져왔다.

“전염병은 장기 임대 아파트 운영에 더 큰 시험을 가했습니다.” 황휘는 장기 임대 아파트의 비즈니스 모델이 높은 임대료, 낮은 이윤, 위험 저항력이 낮습니다. 전염병 이후 장기 임대 아파트 회사는 비즈니스 모델을 추가로 검토하고 세련된 운영을 촉진하며 "지불한 만큼 지불하고 지불한 만큼 지불"하는 재고 관리를 잘 수행하여 건전한 현금 흐름을 유지하고 보장해야 합니다. 회사의 지속 가능한 발전. 기업이 점유율을 보장하지 않고 맹목적으로 규모를 확장한다면 엄청난 위험에 직면하게 될 것이며, 시장 변화에 직면하면 지속 불가능할 수도 있습니다.