커뮤니티 비즈니스의 성공 사례

관련 자료에 따르면 1인당 GDP가 3,000달러를 넘으면 사람들의 생활 방식이 크게 변화하고, 사업 형태도 상업 중심지의 대형 백화점에서 대형 슈퍼마켓, 교외 창고 시장 및 다양한 매장으로 점진적으로 변화할 것으로 나타났습니다. 커뮤니티 비즈니스의 종류. 우리나라의 공동체상업은 통일된 기획, 과학적인 입지선정, 중앙집중화된 배치의 방향으로 발전하고 있다. 여러 도시의 커뮤니티 비즈니스 개발 계획을 보면, 앞으로 커뮤니티 비즈니스는 다음과 같은 특징을 갖게 될 것임을 알 수 있습니다.

1. 각 도시에서는 커뮤니티 비즈니스 센터를 적극 육성하겠습니다.

2. 주민들의 일상 쇼핑 소비 주거지 500m 이내에서 완료

3. 슈퍼마켓, 편의점, 전문점, 체인점 등 다양한 상업 산업 유형이 첨단 비즈니스 형식을 채택할 것입니다. 전문점포는 동시에 전통적인 의류, 음식, 주택 및 교통 수요를 충족시킬 수 있을 뿐만 아니라 새로운 소비자 수요에 적응할 수 있습니다. 1. 개발 지역

커뮤니티의 상업적 구성에 영향을 미치는 주요 요인은 커뮤니티의 규모와 커뮤니티 주변의 상업 시설입니다.

2. 구성 위치

상업 레이아웃에는 분산형과 중앙형의 두 가지 유형이 있습니다. 분산형 상업은 거리를 따라 선형적으로 발전하는 경우가 많으며, 상업 거리는 주로 보행자 도로와 교통 노선을 따라 분포되어 있습니다. 사람과 차량의 뒤섞임, 교통체증, 주민 소음 및 소란, 무작위 주차, 안전불량 등 많은 문제를 야기하고 있습니다. 외국에서는 커뮤니티 기업이 상하이 신천지(Shanghai Xintiandi)와 같은 내부 거리 스타일의 중앙 집중식 상업 레이아웃을 채택하는 경우가 많으며 이를 성공적으로 배웠습니다. 이러한 상업시설 배치는 주거용 건물과 상대적으로 분리되어 있어 모든 공해와 소음이 집중되어 있으며, 공공시설도 중앙집중적으로 활용이 가능하고 관리가 용이하여 주민의 일상생활에 거의 지장을 주지 않습니다.

단계적으로 개발되는 대규모 부동산의 경우, 프로젝트 내 어디에 집중 사업이 위치해야 합니까? 사업의 핵심으로 배치된다면 준공 후 주민의 상업활동 발전에 도움이 될 것이다. 그러나 초기 단계에서는 상업시설이 들어선 거리가 그다지 인기가 없는 경우가 많다. 상가를 가장자리에 배치하는 것은 이후 주민들의 쇼핑 편의성에 영향을 미칠 것이다. 서비스 범위 면에서는 도보로 500m 이내(도보 반경 5~8분 이내)가 가장 좋다. 이 거리를 초과하면 사람들은 멀게 느껴질 것이다. 걷는 것이 더 피곤해집니다. 따라서 일부 대규모 커뮤니티의 경우 중앙 집중식 상업(80%) 외에도 일부 분산형(20%) 보조 상업 구성이 미용실, 편의점 등과 같은 상업 서비스 반경 내에 이루어져야 합니다. 중앙 상업 지역에서 쇼핑하고 소비하는 동시에 일상적인 요구도 충족할 수 있습니다.

3. 기획, 포지셔닝 및 투자 촉진

커뮤니티 기업의 사업 구조는 일반적으로 쇼핑 40%, 요식업 30%, 기타 서비스 30%로 구성됩니다. 다양한 커뮤니티는 상업 중심지, 전문 거리, 대형 종합 슈퍼마켓과의 거리, 커뮤니티의 공간적 형태, 교통망 상태, 커뮤니티 주민의 소비 수준 등의 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

상가를 더욱 역동적으로 만들기 위해서는 수평적 경쟁을 지양하고 상호 보완적인 운영을 촉진하는 투자원칙이 필요합니다. 물론 그러기 위해서는 다양한 업종의 상업적 특성을 고려해야 합니다. 예를 들어 슈퍼마켓, 영화 현상소, 스테레오, 세탁소는 반복할 필요가 없지만 미용실이나 레스토랑은 주민들에게 서비스를 제공할 수 있습니다. 등급과 특성에 따라 선택이 다양합니다. 그러나 필요한 주택 수와 등급은 지역 사회의 위치와 등급에 따라 결정됩니다.

4. 비즈니스 모델

상가의 매장 판매 방식의 단점: 상점을 구매하는 대부분의 소규모 소유자는 상점을 구매하는 목적이 상점을 기다리는 것이 아닙니다. 높은 가격에 판매하거나 입찰자에게 임대할 수 있는 기회. 고품질 판매자는 후자의 브랜드 강점과 서비스 콘텐츠가 시장 수요와 커뮤니티 취향에 맞는지 여부를 고려하지 않습니다. 투기적 사고방식에 기초한 단기적인 행동에 직면한 후 무질서한 운영이 발생하는 경우가 많아 커뮤니티 비즈니스가 저급하고 무질서한 상태에 머물게 되며 이는 커뮤니티의 질과 이미지 향상에 도움이 되지 않습니다.

점점 더 많은 개발자들이 커뮤니티 비즈니스를 자신의 장치에만 맡길 수 없다는 것을 깨닫고 있습니다. 그들은 독특한 기능을 개발할 뿐만 아니라 커뮤니티의 질을 향상시키고 장기적인 상업성을 추구해야 합니다. 가치를 부여하고 브랜드 이미지를 구축합니다. 커뮤니티 상가의 건설은 커뮤니티의 이미지와 지원시설, 대중성을 높이는 동시에 1차적인 고객 서비스를 제공하는 좋은 수단입니다. 특히 주거용 건물이 커뮤니티 이미지를 표현할 수 없는 경우, 커뮤니티의 대중성을 보여줄 수 있습니다. 이미지, 브랜드, 서비스 등을 표시할 수 있으며 커뮤니티 품질도 표시할 수 있습니다.

따라서 커뮤니티 비즈니스 운영을 통해 커뮤니티의 질과 이미지를 향상시키고 부동산 회사의 브랜드를 통합 및 개선하며 좋은 평판 승수 효과를 형성한다는 목적을 달성하기 위해 통합 계획 및 중앙 집중식 관리가 이루어집니다. 애프터세일(A/S)이 필요조건이거나, 판매 없이 임대만 하는 것만으로도 충분조건이며, 빠른 자금 회수를 추구하는 조기판매는 지양되어야 합니다.

(1) 물을 풀어 물고기를 키우고, 먼저 임대한 후 판매합니다.

"물을 풀어 물고기를 키우는 것": 먼저 "품질 커뮤니티 비즈니스 동맹"을 시작할 수 있습니다. 커뮤니티 사업을 전개하는 가맹점(투자자, 브랜드 운영자 포함)에게 이익을 주기 위해 기업(그룹) 차원에서 스스로 조직화하고 기본 협력 계약을 체결합니다(주문 기반 상업용 부동산 비즈니스 모델을 기반으로 함). 그리고 각 프로젝트의 규모, 위치, 오너의 소비전력, 소비특성 등을 고려하여 고정적, 방향성 투자촉진을 실시하며, 원칙적으로 유사업종 2~3개만 허용하도록 결정하여, 악의적인 경쟁을 피하고 운영자의 브랜드와 매장 외부 장식 스타일에 엄격한 요구 사항을 부과하기 위해 특정 요구 사항이 있습니다. "선 임대 후 판매": 즉, 조기 "물과 양어 양식의 방류"를 통해 지역 사회의 질과 소유자의 요구에 맞는 기업이나 산업을 도입하고 지역 사회 기업을 궤도로 안내합니다. 합리적 발전을 도모하고 커뮤니티 상점을 매각합니다.

선임대 후 판매, 부적합 사업자를 배제하여 초기 계획에 따라 커뮤니티 사업의 건전한 발전을 보장하고, 임대료는 인상하는 동시에 차후 판매의 부가가치를 확보하여 개발자, 투자자가 상생할 수 있는 환경을 조성합니다. 그리고 운영자 상황.

(2) 우수한 자산, 임대만 가능하고 판매용은 아님

모든 산업의 발전에는 자체 발전주기가 있으며 항상 빠르게 발전하거나 쇠퇴하는 것은 불가능합니다. . 기업 비즈니스 전략의 가장 좋은 전략은 산업이나 기업의 급속한 발전의 황금기에 용기를 갖고 고품질 자산을 비축하여 장기적인 수익을 얻고, 저점 기간 동안 원활한 전환과 빠른 대응을 보장하는 것입니다. 반등 기간 동안. 부동산산업의 특수성과 토지자원의 부족으로 인해 이러한 복합개발운영모델의 장점이 부각되고 있습니다. 예를 들어 Hong Kong Land와 Sun Hung Kai는 개발과 운영을 결합한 매우 전형적인 기업 운영 모델입니다.

도시 거주자의 생활 수준이 향상되고 도시 주거 지역이 개발됨에 따라 커뮤니티 비즈니스는 도심 쇼핑 플라자의 2층과 3층에 위치한 비즈니스보다 확실히 고품질 자산입니다. 기업의 우수한 자산인 커뮤니티 커머스는 판매가 아닌 임대만 가능하며, 커뮤니티 커머스의 선순환적 발전을 보장할 수 있을 뿐만 아니라, 기업 브랜드 및 프로젝트 평판 향상에도 과소평가할 수 없는 효과를 갖고 있습니다. 커뮤니티 사업 계획 및 운영 통제는 프로젝트를 촉진할 뿐만 아니라 1단계 매장의 매출이나 임대료 인상을 통해 2단계, 3단계 대규모 커뮤니티 사업 계획 및 투자 유치가 원활하게 진행될 수 있는 기반을 마련할 것입니다. 동시에 기업이 개발한 개발 및 기타 프로젝트는 주택 판매에 매우 좋은 상호작용 홍보 효과를 가지며, 또한 높은 수익을 축적하여 기업에 지속적인 부가가치와 안정적인 현금 흐름을 가져올 수 있습니다. 양질의 자산을 통해 기업이 공개 및 자금 조달에 필요한 조건을 제공합니다.

그런데 임대를 먼저 하고 팔 것인지, 아니면 임대만 할 것인지, 판매하지 않을 것인지 어떻게 결정해야 할까요? 현재 판매 수입을 투자 지출로 간주하고 이러한 커뮤니티 사업을 직접 구매하여 장기적인 수익을 얻을 수 있습니다. 동적 투자 계산을 사용하여 향후 12~15년 수입을 할인합니다(실제 수입 기간은 35년)부터 현재 순현재가치(NPV)가 0보다 큰지 검토하는 동시에 내부수익률(IRR)이 회사의 다른 프로젝트에 투자할 수 있는 기회보다 큰지 계산합니다. , 해당 부동산을 보유해야 하며, 그렇지 않은 경우 판매하기 전에 임대해야 합니다. 물론, 위에서 언급한 것처럼 판매가 아닌 임대 방식이 가져오는 다른 한계 이익도 기업 발전 전략과 연계하여 종합적인 결정을 내려야 한다는 점을 무시할 수 없습니다.