전통문화대전망 - 전통 미덕 - 보' 전염병' 미래 | 세디 손효리: 공업지의 상업논리가 시급히 재건되어야 한다.
보' 전염병' 미래 | 세디 손효리: 공업지의 상업논리가 시급히 재건되어야 한다.
"산업 부동산은 부동산의 한 가지가 아니라 부동산과 완전히 다른 산업이라는 점을 다시 한 번 강조해야 한다. 일부 조건부 기업은 상장 속도를 가속화할 수 있으며, 경자산 운영은 산업 부동산의 장기적인 변화이다. 그러나 주택 기업이 산업 부동산에 진입하여 돌파구를 찾고자 한다면, 우선 중자산 프로젝트를 거래할 것을 건의한다. " 중국 인터넷 부동산 인터뷰를 받았을 때, 세이디 고문공업지산연구센터 사장 손샤오리가 말했다.
Sun Xiaoli, Saidi 컨설턴트 산업 부동산 연구 센터 총책임자
공업부동산은 부동산의 한 가지가 아니다
갑작스러운 전염병이 기업의 복공, 생산, 경영을 제약하며 자립하는 공업단지가 가장 먼저 타격을 입었다. 그들은 주로 임대에 의존하고 있어 기업들이 제때에 생산을 재개할 수 없기 때문에 임대료를 감면하거나 기업이 직접 임대를 철회해야 하는 엄청난 압력에 직면해 있다. "라고 손샤오리는 말했다.
산업 부동산의 운반체로서 전염병이 운영자에게 미치는 영향은 주로 산업 부동산 프로젝트의 상류 고객이 주로 중소기업이기 때문이다. 중소기업은 규모가 작고 유동성 압력이 급증하고 투자가 약화되면서 산업부동산 프로젝트 투자 압력이 거세질 것으로 보인다.
"임대료만으로 이윤을 내는 방식은 문제가 있다. 그들은 다른 출구를 찾아야 한다." 그러나 "공업부동산과 부동산 사이의 논리는 완전히 다르다. 공업부동산은 부동산의 한 가지가 아니다" 고 손샤오리는 말했다.
사실 공원 개발의 초기 주체는 정부였다. "산업 부동산의 탄생은 단지 개발 운영의 시장화 운영의 결과이다. 기업을 주체로 하는 개발에서 가장 먼저 해결해야 할 문제는 이윤이다. 현재와 미래의 수익 모델은 부동산 판매를 위주로 하기 때문에 산업지라고 부른다. 본질적으로 이 명칭은 비교적 좁지만, 실제로는 완전히 새로운 업종이다. "라고 손샤오리가 말했다.
부동산 업계 천장이 점차 정상화되면서 산업부동산은 정책이익이 좋기 때문에 주택업체들이 뜨거운 감자로 여겨져 커브길을 따라 추월하려 했다. 그러나 집을 남겨두고 해고하지 않는 전제 하에, 산업 부동산이 부동산 판매를 위주로 하는 모델은 더 이상 적용되지 않으며, 그 상업 논리는 시급히 재건되어야 한다. 장기적으로 후속 운영은 큰 이윤 공간을 창출할 것이다. "손효리가 안개를 헤쳐 나갔다.
자본 시장을 도킹하여 자금 조달 채널을 개척하다
많은 부동산 회사들이 자본 시장에 상륙하는 동시에, 일부 공업 부동산의 머리 기업들도 꿈틀거리고 있다. 그들은 상장을 통해 자본을 도킹하여 융자 경로를 개설하기를 희망한다. 손효리는 이 현상을 인정했지만, "공업부동산과 부동산업계가 여전히 혼동된다면 상장은 여전히 큰 문제에 직면할 것이며, 가능한 한 빨리 사회와 금융기관에 이 문제를 명확히 해야 한다" 고 다시 한 번 강조했다.
사실 산업 부동산 분야에서 가장 기회가 많은 것은 도시 투자 배경을 가진 기업이다. 손효리의 관점에서 볼 때, "새로운 기반 시설을 통해 전염병에 대한 영향이 지방정부의 주요 수단이 될 것" 이라고 말했다. 성투회사는 가장 이득이 되는 주체이며, 변화와 업그레이드 상장의 기회가 많아진다. 동시에 공원을 운영할 수 있는 경자산회사도 상장을 모색할 기회가 있다. 경자산 운영은 미래의 장기적인 변화이자 미래의 대세 추세이기 때문이다. " 。
현재 산업 부동산의 80% 는 프로젝트 판매와 불가분의 관계에 있으며, 그 상업 논리는 주로 주택 매각을 통해 이윤을 내고 캠퍼스 운영을 반포하는 것이다. 전염병의 영향이 없더라도 공업지의 미래 추세는 운영의 논리에 더욱 집중할 것이다. "라고 손효리는 말했다.
그러나 경자산 전략은 아직 갈 길이 멀다. 중인터넷 부동산이 던진 경자산 운영주기가 길고 효과가 느린 문제에 대해 손효리는 현재 경자산 전략의 영리공간에는 정부 보조금과 지분 투자가 포함된다고 지적했다. 게다가, "금융수단이 개방됨에 따라 산업부동산이 자산증권화를 통해 이윤을 얻는 것은 필연적인 추세이다."
국내에서 보면 자산증권화의 보조정책이 더디게 진행되고 있다. 그녀는 또한 전염병이 발생한 후 중국의 공모 REITs 에 대한 정책이 가능한 한 빨리 뒤따라야 한다고 호소했다. "동시에, 나는 또한 국가가 금융 정책에서 산업 부동산에 대한 약간의 자금 지원을 제공하고, 백엔드에서 운영 및 자산 증권화를 통해 운영 프로젝트의 자산 부가 가치 수익을 얻도록 하여 현금을 회수하고 산업 투자의 균형을 맞추기를 바랍니다."
시험수업, 부동산은 반드시 외로움을 견딜 수 있을 것이다.
주택업체들은 먼저 주택 개발보다 낮은 마오금리를 받아들일 수 있는지 여부를 분명히 해야 한다. 둘째, 우리는 시장 상황, 동료, 고객 초상화를 이해해야 한다. "공업부동산을 둘러싸고 시장, 경품, 고객 세 개의 초상화를 만들다. 이 세 초상화 모두 제 3 자 기관의 지원을 포함하여 대량의 시장 조사가 필요하다 "고 손샤오리는 말했다.
공업지산 개발 운영의 논리는 기업과 정부 간의 천연 게임으로 이어졌다. 그렇다면 기업들은 어떻게 정부와 공승할 수 있을까? 손효리는 정부가 하고 싶은 일을 하고 정부와 좋은 정상관계를 유지해야 한다고 지적했다. 그렇지 않으면 이런 관계는 영원히 지속되지 않을 것이다. 방향을 일관되게 유지하고, 실현 수단은 단계적으로 할 수 있다.
장기적으로 정부의 목표는 산업 반복을 통해 실현될 수 있지만, 하나의 과정이 필요하다. "정부가 하고 싶은 일을 계속 완수하면, 정부는 그 과정에서 당신이 목표를 달성할 수 있도록 도울 것입니다. 산업토지투자 과정에서 정부는 매우 중요한 투자 경로이다. 많은 1,2 선 도시의 공업 부동산 프로젝트 중 절반 이상이 정부 채널을 통과했다. "
한편, 손효리도 주택업체들이 어떻게 산업부동산을 잘 할 것인지에 대한 계획을 세웠다.
첫째, 조직 구조는 독립적이어야 한다. "새로운 산업 부동산 회사를 설립하는 것이 성공의 첫 번째 전제 조건이다. 땅을 가져가는 논리로 산업 부동산을 만든다면 안 될 것이다. "
둘째, 탐색 모드. 기업마다 질감이 다르고, 발전과 운영 모델도 자연히 다르다.
셋째, 벤치마킹을 만든다. 산업 부동산 분야에서 부동산업자의 신분에서 벗어나려면 정부가 네가 공원을 잘 할 수 있다는 것을 믿게 하려면 반드시 그룹 전체의 힘으로 벤치마킹을 해야 한다. 이 벤치마킹은 네가 정부와 협상한 칩이 될 것이다.
넷째, 산업에 초점을 맞추다. 벤치마킹의 기초 위에서, 벤치마킹의 품질은 더욱 향상되어야 한다. 핵심 수단은 산업, 집합 산업, 반복 단지, 종합단지에서 특색 단지까지 집중한다.
다섯째, 정교한 서비스를 제공한다. 6 단계—오프사이트 복제는 서비스를 세부적으로 지정한 후에만 수행할 수 있습니다.
주택기업이 어떤 종류의 공업단지에 적합한지 손효리도 답을 주었다. "각 유형마다 장단점과 핵심 능력이 있어 어떤 모델이 우리에게 더 적합한지 탐구해야 한다."
그럼에도 불구하고 "부동산 기업이 산업 부동산 분야에 진출하려면 우선 중자산부터 시작해야 한다. 경자산의 운영 능력에 대한 요구가 매우 높기 때문이다" 는 데는 의심의 여지가 없다.
아쉽게도 많은 주택업체들이 벤치마킹을 할 의향이 없거나 인내심을 가지고 벤치마킹을 하지 않아 오프사이트에서 복제하기가 어렵다. "결국 부동산의 높은 회전, 짧은 주기의 전통적인 운영사유이기도 하다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 결국, 산업 부동산은 외로움을 견딜 수 있어야합니다. 클릭합니다 손효리는 일침으로 피를 보았다.