저렴한 임대 주택이 '격동'하고 대출이 '완화'되어 개발 제약이 무너질 수 있나요?

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저렴한 임대주택이 '격동'하고 있는데, 대출 '풀림'이 개발 제약을 무너뜨릴 수 있을까?

2022-02-09 21:05 기자: 장샤오란 편집자: 양 주안

중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 다음과 같은 대출과 관련된 대출을 명확히 하는 '통지'를 발표했습니다. 저렴한 임대주택은 부동산대출 집중비율에 포함되지 않는다. 경영진, 이 정책이 저렴한 임대주택 시장 발전의 제약을 무너뜨릴 수 있을까? 임대 회사의 경우 어떤 문제를 명확히 해야 합니까?

'투기가 아닌 주거를 위한 주택'의 출발점 중 하나인 저렴한 임대주택이 인년(寅年) 건설 이틀째에 큰 정책적 혜택을 안겨줬다. 중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 지난 2월 8일 '부동산대출집중관리에서 저가형 임대주택 관련 대출 제외에 관한 고시'(이하 '고시')를 발표해 은행 금융업무를 명확히 했다. 기관은 저렴한 임대 주택에 대한 지원 강도를 높여야 합니다.

이러한 정책 방향과 관련하여 업계 분석가들은 이번 '고시'가 '14차 5개년 계획' 기간 동안 저렴한 임대주택에 대한 재정 지원과 저렴한 임대주택 공급 목표 달성을 돕기 위한 것이라고 지적했다. . 부동산 회사의 자금 조달을 안정화하는 동시에. 주목할만한 점은 이 정책이 저렴한 임대주택 시장 발전의 제약을 깰 수 있을지 여부다. 임대 회사의 경우 어떤 문제를 명확히 해야 합니까?

2월 8일, 중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 은행 금융기관이 저렴한 임대주택에 대한 지원을 늘려야 한다는 점을 명확히 하는 '통지'를 발표했습니다. 사진출처/IC사진

저렴한 임대주택 대출 '무제한'은 기업 의욕 고조에 도움될 것

2월 8일 오후 중국 인민은행과 중국 은행 및 보험 규제 위원회는 은행 금융 기관이 저렴한 임대 주택에 대한 지원을 늘려야 함을 명확히 하는 "공지"를 발행했습니다.

'공지'에는 '저렴한 임대주택사업 인가'를 보유한 저가임대주택사업에 은행금융기관이 발행한 관련 대출금은 발행일로부터 실질자산에 포함되지 않는다는 점을 명시하고 있습니다. 부동산 대출 중앙 집중식 관리, 은행 금융 기관은 저렴한 임대 주택에 대한 지원을 늘리고 법률 준수, 위험 통제 가능성 및 상업적 지속 가능성의 원칙에 따라 금융 상품 및 서비스를 제공해야 합니다.

이와 관련하여 쉘 연구소 수석 분석가 황 휘는 이번 '고시'가 국무원 총판실의 '발전 가속화에 관한 의견'의 정책 지침과 일치한다고 밝혔습니다. 저렴한 임대주택'을 마련하고, '14차 5개년 계획' 기간 동안 저렴한 임대주택 공급 목표를 달성할 수 있도록 금융지원을 제공하는 동시에 부동산업체의 자금조달을 안정시키는 것을 목표로 한다.

부동산 회사의 경우 황휘는 이번 정책이 부동산 회사의 저렴한 임대주택 참여 의욕을 높이는 데 도움이 되고, 저렴한 임대주택 공급을 효과적으로 확대할 것이라고 분석했다. 부동산 대출, 집중 관리 요건에 따라 부동산 회사가 저렴한 임대 주택에 사용하는 대출도 계산 범위에 포함되므로 부동산 회사의 저렴한 임대 주택에 대한 참여가 어느 정도 제한됩니다. 저렴한 임대주택 관련 대출은 산정에 포함되지 않습니다. 부동산대출을 중앙집중적으로 관리하면 부동산 회사의 의욕을 높이고 주택 투자 및 건설의 장점을 최대한 활용하여 저렴한 임대 주택 공급을 늘릴 수 있습니다. .”

또한 황휘는 이 정책이 주택담보공사 관련 기업들의 자금 안정에도 도움이 될 것이라고 지적했다. 2022년 상반기는 여전히 부동산 회사의 부채 만기 정점 단계에 있으며, 부동산 회사는 여전히 큰 자금 압박에 직면해 있습니다. 저렴한 임대주택 개발 및 건설을 위한 투자회수기간이 길고 수익환원율이 상대적으로 낮기 때문에, 할당량을 별도로 산정하는 것은 부동산회사가 저렴한 임대주택 건설에 적극적으로 참여하는 동시에 현금흐름의 안정성을 확보하고 이를 실현하는 데 도움이 될 것입니다. 모든 수준에서 부동산 회사의 자금 조달 및 운영.

ICCRA 주택임대산업연구소 자오란 원장은 현재 전국의 저렴한 임대주택 개발 상황을 볼 때, 임대주택을 위한 특수 토지 확보에 대한 기업의 열정을 어떻게 동원하고, 기존 자산을 활성화하고 인수를 촉진합니다. 현지 기업이 가능한 한 빨리 건설을 시작하려면 시장 개발 과정에서 직면하는 실질적인 문제도 있습니다. " 부동산업계가 주택임대시장 진출을 선택했을 때 세 가지 레드라인을 세웠다. “이번 정책 도입으로 금융적 관점에서 업계의 경계가 명확해지고 기업의 우려가 완화됐으며 부동산 시장 확대가 크게 촉진될 것”이라고 말했다.

또한 Zhao Ran은 추가로 “저렴한 임대 주택을 공급하고 시장 진출 프로젝트의 속도를 가속화할 것입니다.”라고 Zhao Ran은 덧붙였습니다. 이 정책은 또한 다음 단계에서 주택에 대한 재정적 지원을 분명히 명시하고 있다는 지적이 있습니다. 앞으로도 저렴한 임대주택 건설과 장기임대주택 시장의 발전을 지속적으로 늘려 부동산산업의 선순환과 건전한 발전을 도모하겠습니다. 장기임대주택시장을 대상으로 포괄혜택 범위를 더욱 확대하겠습니다. 국제적인 경험으로 볼 때, 금융 및 조세 정책의 발표는 주택 임대 산업 발전의 가장 큰 동인입니다.

부동산업체는 따뜻한 정책 아래 신용조정 방향과 속도를 파악해야 한다

저렴한 임대주택 개발이 내주택 건설의 최우선 과제라는 점은 언급할 필요가 있다. 나라의 주택 시스템. 주택도농개발부 자료에 따르면 올해 1월 중순 현재 전국 약 30개 성, 자치구, 자치단체가 '14차 5·19 기간 동안 저렴한 임대주택 개발을 가속화하기 위한 시행 의견을 발표했다. - 연도별 계획' 기간, 40개 주요 도시 신규 추가 예정 저렴한 임대주택 650만호(방)가 있다.

“저렴한 임대 주택의 대규모 건설은 다양한 시장 주체에게 개발 기회를 제공합니다. 예를 들어 개발 회사는 이 기회를 이용해 저렴한 임대 주택에 대한 정부 건설 서비스를 제공할 수 있습니다.” 연구소 지수부 연구부국장은 이렇게 말했다.

이런 맥락에서 정책 차원에서는 이미 저렴한 임대주택 시장을 지원하겠다는 의지를 드러낸 바 있다. 지난해부터 국가발전개혁위원회, 주택도시농촌개발부 등 부처에서는 저렴한 임대주택을 적극적으로 개발하기 위한 여러 조치를 취해왔습니다.

올해 1월 10일 국가발전개혁위원회 등 21개 부처에서는 '14차 5개년 공공서비스 계획'을 발표했는데, 여기에는 주거환경 개선과 주거환경 개선을 적극 추진해야 한다고 명시됐다. 도시는 주로 건축 면적이 70제곱미터 이하인 소규모 주택을 중심으로 자격을 갖춘 신규 시민, 청년 및 기타 그룹의 주택 문제를 해결하기 위해 저렴한 임대 주택을 적극적으로 개발해야 합니다. 임대료는 같은 위치, 동일한 품질의 시장 임대 주택보다 저렴합니다.

지난 1월 20일 언론보도에 따르면 전국주택도농건설사업협의회에서 주택도농부 관계자는 올해에도 주택 공급 측면의 구조 개혁을 추진하고 임대와 구매 모두를 촉진하며 주택 공급 구조를 최적화하고 순인구가 있는 대도시를 중심으로 저렴한 임대 주택 공급을 적극적으로 늘립니다. 연간 240만호(객실)의 저렴한 임대주택을 유입, 건설 및 조달하고 있습니다.

'14차 5개년 계획' 기간 동안 40개 주요 도시에서는 저렴한 임대주택 650만호(방)를 추가할 계획이다.

저렴한 임대주택 개발은 금융권의 지원과 떼려야 뗄 수 없다. 이번 고시를 통해 국민저렴임대주택 개발계획 목표를 명확히 한 뒤, 더욱 저렴한 임대주택 개발과 재정지원 확대를 위한 초석을 다졌다.

이와 관련하여 집주인 아파트 아카데미의 Quan Li는 이 정책이 최고 경영진의 분명한 신호이며 특히 국영 개발자를 위한 저렴한 임대 주택에 대한 재정 지원에 중점을 둘 것이라고 지적했습니다. 대출자금의 유동성과 유연성을 효과적으로 해결하고, 저렴한 임대주택 REIT를 지원하기 위한 인프라도 더욱 가속화될 것입니다. “앞으로 국민생활이 가장 중요해질 것입니다. 매우 좋은 시기가 될 것입니다.” 기회.” E-House 연구소 싱크탱크 센터의 연구 책임자인 Yan Yuejin도 저렴한 임대 주택 시장 발전의 관점에서 신용 정책 완화와 신용 장려는 모기지 대출이 저렴한 임대 주택 개발을 더 효과적으로 지원할 수 있도록 해줄 것입니다.

그렇다면 부동산 회사의 경우 구체적으로 어떤 전략적 조정이 이뤄질까요? 이에 대해 안웨진 교수는 부동산 회사가 이 정책을 두 가지 측면에서 정확하게 이해해야 한다고 분석했다. 첫째, 이번 정책으로 볼 때 이러한 유형의 주택은 '저렴한 임대주택 사업 인증'을 받아야 하며, 부동산 회사는 취득한 사업에 대해 신청 절차를 거쳐야 한다. 저렴한 임대 주택 프로젝트 인증을 받은 후 이러한 우대 정책을 누려야 합니다. 둘째, 부동산 기업은 상업 은행 신용 업무 조정, 즉 2022년 주택 대출에 대한 투자에 주의를 기울여야 합니다. 저렴한 임대주택 분야를 확대하고, 부동산 기업은 신용업무 조정 방향을 적극적으로 파악하고 속도를 조정하며, 이러한 저렴한 임대주택 대출을 적극적으로 신청하여 2022년에는 저렴한 임대주택 건설에 본격적으로 노력해야 할 것입니다.

저렴한 임대주택과 시장지향적 임대주택은 '양방향'이어야 한다

징휘씽크탱크의 후징휘 수석 이코노미스트는 저렴한 임대주택 대출이 '2집중' '관리'에 포함되지 않는 점에서 은행이 이런 '규제'를 풀고 과감하게 대출해 다양한 곳의 저렴한 임대주택의 급속한 발전을 지원할 수 있다는 것은 좋은 일이다. 그러나 무시할 수 없고 주의가 필요한 몇 가지 문제가 있을 수도 있습니다.

구체적으로, 첫째, 기업이 저렴한 임대주택 대출을 신청할 때, 저렴한 임대주택 사업을 위해 정부의 일련의 '그린 라이트'를 거쳐야 하며, 각 사항에 대해 논의해야 한다. 대출 등의 승인을 받는 경우에는 승인 절차 및 절차가 상대적으로 번거롭고, 일반 기업에서는 이자율이 상대적으로 높기 때문에 신청이 어려울 수 있습니다. 실제로 저렴한 임대주택 특별대출을 받아도 종합금융비용은 연환산 5% 내외로, 현재 중소기업·소상공인 기업대출 금리 3.8~5%보다 높은 수준이 필요하다. 대출 회사는 더 큰 압력을 받고 있습니다.

또한, “저렴한 임대주택에 대한 지나친 선호와 시장지향적 임대를 무시하는” 문제, 즉 저렴한 임대주택에 대한 대출지원을 과도하게 선호하는 반면, 시장지향형 임대주택 공급과 공급을 무시하면 운영주체의 지원으로 인해 전체 임대주택 공급이 부족해질 수 있다. Hu Jinghui는 저렴한 임대 주택이 많은 우대 정책을 받을 수 있지만 정책 배당금이 제거되면 기본적으로 시장 참여자가 동일한 위치의 시장 기준 임대료보다 15%-20% 낮아야 한다고 말했습니다. 이익이 낮은 상태에서 시장 참여자의 열의가 충분하지 않으면 참여자가 줄어들고 공급이 부족하며 임대료는 계속 상승하게 됩니다.

이를 바탕으로 후징휘는 장기 임대 주택 시장을 진정으로 개선하려면 저렴한 임대 주택 공급을 지원하는 동시에 보안과 시장화의 두 가지 접근 방식을 채택해야 한다고 말했습니다. 시장형 임대주택 공급과 운영업체 지원도 강화한다.

그러나 과거에도 “주택담보대출은 주택대출 집중도 평가에 포함되지 않는다”는 발언도 나왔다는 점은 주목할 만하다.

중앙은행은 2020년 말 '은행금융기관 부동산대출 집중관리체계 구축에 관한 고시'를 발표했다. 관련 대출은 당분간 부동산 대출 비중 계산에 포함되지 않을 것”이라며 “이러한 관점에서 옌웨진은 중앙은행의 전반적인 생각에는 변함이 없으며 유사한 ‘면제조항’도 또 다른 전형적인 예라고 지적했다. M&A 대출이 '3개 레드 라인' 평가에서 철회된 후 정책 완화가 이루어졌습니다. 주택대출 집중 측면에서도 정책 방향은 변함이 없는 가운데 정책이 다소 완화된 모습을 보여주는데, 이는 주택업체의 재정상황과 수요에 딱 들어맞는 모습이다.