민법의 모기지 등록에 관한 새로운 조항

'민법'에는 저당권 등록에 대해 규정하고 있습니다. 일방이 동산을 저당잡은 경우 저당권은 등록 없이는 저당권이 성립되는 시점에 성립됩니다. 제3자를 신뢰합니다. 부동산을 담보로 저당이 설정되어 있는 경우 저당권은 등기등기 시에 성립됩니다. 자세한 분석은 다음과 같습니다

부동산담보대출 등록 변경

어떤 부동산을 담보로 할 수 있는지, 어떤 부동산을 담보로 할 수 없는지 이와 관련하여 크게 두 가지 변화가 있습니다. 첫째, 경작지, 임야, 초지 등의 토지관리권을 저당하는 경우 부동산 저당등기를 신청할 수 있으나 토지계약관리권은 저당할 수 없습니다. 둘째, 학교, 유치원, 의료기관, 요양시설 등 공공복지 목적으로 설립된 비영리법인은 교육시설, 의료보건시설, 노인요양시설, 기타 공공복지시설에 대한 저당권을 행사할 수 없으나, 저당권은 인정할 수 있습니다. 기타 부동산, 영리법인으로 등록된 학교, 유치원, 의료기관, 요양원 등은 해당 부동산을 담보로 이용할 수 있습니다.

부동산 담보 등록 규정 변경

기존에는 저당권자가 담보부 부동산을 양도할 수 없었습니다. 즉, 부동산을 담보부담으로 양도할 수 없었습니다. 민법 시행 이후에는 저당권의 소급효가 인정되어 저당권자는 저당부동산을 양도할 수 있게 됩니다. 그러나 저당권자와 저당권자의 이익을 조화시키고 기대를 안정시키기 위해 민법 제406조에서는 저당재산의 양도 여부에 대해 당사자들이 합의할 수 있다고 규정하고 있습니다. 「보증제도의 해석」 제43조에서는 저당재산의 양도를 금지하거나 제한하는 약정을 등기할 수 있다고 규정하고 있는데, 등기 후 약정을 위반하여 저당재산을 양도한 경우에는 재산권은 효력을 갖지 아니한다. 이에 따라 시행규칙 제54호는 등록부를 개정하고 "담보대출 등록 정보" 페이지에 "저당 부동산 양도를 금지 또는 제한하는 합의가 있는지 여부"(이하 "합의 열")란을 추가합니다. . 등기기관은 당사자의 신청에 따라 등기부 합의란에 저당부동산 양도에 관한 합의를 기록해야 합니다. 합의가 있는 경우 "예"를 기입하고, 모기지 기간 동안 법에 따라 모기지를 양도하는 경우, 합의가 없는 경우 양수인, 저당권자 및 저당권자가 공동으로 양도 등록을 신청해야 합니다. ". 법에 따라 저당권을 양도한 경우 양수인은 본인과 저당권자 *** 모두 양도등록을 신청해야 합니다. 합의된 사정이 변경된 경우에는 변경등록을 신청할 수 있습니다.

이것은 부동산담보대출 등록 규정의 주요 변경 사항이므로 완전하고 정확하게 이해해야 합니다.

먼저, '저당부동산의 양도를 금지 또는 제한하는 계약'(이하 '금지계약')을 등록할 수 있는 권한은 법률에 따라 부여되는 것으로 이해되며, 등기의 원칙이 있음을 충분히 이해합니다. 당사자의 적용에 따른 계약은 법률의 본질적인 요구 사항에 따라 등록된다는 것입니다. 본 계약이 기록되면 상충되는 효과가 발생합니다.

둘째, '금지계약'과 '제한계약'을 기록하는 초점은 계약의 구체적인 내용은 중요하지 않으며, 계약 상황의 변화는 '예'와 '계약'의 변경에만 초점이 맞춰진다. "아니요".

셋째, 저당권자가 저당권 부동산의 양도에 참여하며, 실제로 이해관계가 있는 제3자가 등록 신청에 참여하는 것은 권리자와 의무자를 위한 전통적인 등록 규칙의 혁신입니다. 공동으로 등록을 신청하려는 당사자는 신청서에 제3자 신청자 란을 추가하거나 제3자 신청자 정보를 기록합니다. 넷째, 저당부동산이 양도된 후 저당권설정자는 그에 따라 변경됩니다. 저당권설정자 변경등록은 저당부동산의 양도등록과 동시에 진행하여 관련 변경사항을 확인할 수 있습니다. 다섯째, 저당권등록이 완료되면 저당권계약이 체결되고, 저당권등록의 저당권등록으로의 전환은 일반적으로 주권의 "사전이전"과 동시에 이루어진다. 따라서 저당권고지등록을 처리할 때에는 "금지약정"이 있는지를 기록하여 정식 저당권등록으로 전환할 때 그 내용을 재현할 수 있도록 하여야 한다.

또한 주의할 점은 다음과 같습니다.

먼저, 저당권이 등록된 저당재산의 상환순서와 관련하여 민법 제414조에서는 해당 문구를 삭제하고 있습니다. "저당권 등록 순서가 동일하다"는 상황에서는 등록 기관이 저당권 등록 시간을 정확하게 기록해야 하며, 필요한 경우 시간, 분, 초를 구체적으로 기록하여 판단 문제를 피할 수 있습니다. 동일한 등록 시간으로 인한 환불 주문.

둘째, '민법'은 등기기관이 부동산을 평가할 수 없다는 조항을 유지하는 동시에, 원래 '담보법'에서 '채권자의 권리는 채권자에 의해 보장된다'는 조항을 삭제했다. 저당권 설정자는 저당 재산의 가치를 초과할 수 없습니다." 규정에는 등록 기관이 "과잉 담보"를 검토할 필요가 없다고 명시되어 있습니다.

부동산 담보 등록 내용 변경

부동산 담보 등록 내용 변경은 등록부 수정 외에 바로 반영됩니다. "담보부동산 양도를 금지하거나 제한하는 합의가 있는지 여부"는 크게 두 가지 수정 사항이 있습니다.

첫 번째는 '보증 범위'를 확대하는 것입니다.

두 번째는 '채권한도액'을 '채권한도액'으로 수정해 독립란으로 만드는 것이다.

법정보증의 범위는 주채권의 권리와 이익, 지체상금, 손해배상, 보증재산 유지비용, 담보권 실현 등 6개 항목으로 구성된다. 부동산 담보대출은 소유권을 양도하지 않으며 담보 재산을 유지하는 데 드는 수수료도 없습니다. 따라서 법정 보증 범위는 5개뿐입니다. 물론, 당사자들이 달리 합의한 경우에는 그러한 합의가 우선합니다.

실제로는 보증 범위를 계약서에 명시하는 것이 일반적이다. 알고 보니 등기부에는 보증 범위에 대한 특별한 항목이 없고 부록 항목에만 기재되어 있는 것으로 나타났습니다.

이는 두 가지 문제점을 안고 있다.

첫째, 어떤 곳에는 기록되고 다른 곳에는 기록되지 않아 계약서와 등기부 기록이 일치하지 않아 계약 이행에 어려움을 겪는다.

둘째, 구체적인 범위를 기록하지 않고 일반 "상세한 내용은 계약서 참조"만 작성하는 경우도 있습니다. 계약서는 등록원본이므로 권리자 외에는 누구도 확인할 수 없습니다. 따라서 등록부의 홍보 효과가 약화됩니다. 따라서 등기부 개정 시 일반담보대출 및 최대담보대출 등록 필수항목으로 보증범위란이 추가됩니다. 입력시 5대 법령 내용에 따라 확인방법을 설정할 수 있습니다. 저당권고지등록을 처리할 때에는 보증범위를 기재하여 정식 저당권등록으로 전환 시 그 내용을 재현할 수 있도록 합니다.

부동산담보대출은 일반담보대출과 최대담보대출로 구분되며, 일반담보대출은 주채권금액이 정해지는 반면, 최대담보대출은 일반정산 전에는 구체적인 보증금액을 확정할 수 없습니다. 실무상 채권최대금액이 '원금최대금액'인지, '채권최대금액'인지, 그리고 그것이 등록에 따른 것인지 계약에 따른 것인지 명확하지 않습니다. 원등기부에는 최대채권액과 보증주채권을 한 열에 기재하고, 일반저당권과 동일한 처리방법을 채택하고 있으며, 최대채권액은 담보주권자의 최대액을 기재하고 있으며, 보증 범위도 기록되었습니다.

그러나 '보증제도의 해석' 제15조에서는 '최대보증의 최고청구금액에는 원금과 그 이자, 지체손해배상금, 손해배상금, 보증보전비용 등이 포함된다'고 규정하고 있다. 보증재산, 채권 실현 비용 또는 담보권 실현 비용을 포함한 모든 채권. 단, 당사자가 달리 약정한 경우는 제외됩니다. 등기된 채권 최대 금액이 당사자가 합의한 최대 채권 금액과 일치하지 않는 경우 인민법원이 그 금액을 결정합니다.

" 이에 따라 신규등록에서는 '채권최대액'을 '채권최대액'으로 변경하여 구분합니다. 에서 일반저당권의 담보원금채권금액란에는 보증범위를 기재한 것을 기준으로 담보권한도액을 담보권한도액에 해당하는 금액으로 기재하고, 사법해석과 일관되게 하기 위함이다.

부동산 담보 등록의 효력 변경

부동산 담보의 법적 효력은 등록되기 전까지는 그대로 유지됩니다. 「보증제도의 해석」에 따르면, 그 실효성의 변화는 주로 저당권등기업무의 일부와 관련됩니다.

첫째, 건설 중인 건물에 대한 모기지는 해당 토지에 존재하는 건물이거나 건설 중인 부분적으로 완공된 건물만 될 수 있으며, 일부 지역에서는 원래 담보법의 사법 해석에 따라 아직 이루어지지 않은 주택담보대출도 있습니다. 법에 따라 승인될 수 있습니다. 법은 건설된 건물의 모기지를 지원하지 않습니다. 건설중인 건축물에 대한 저당권의 유효범위는 저당권이 설정되어 등기된 부분에 한하며, 계속 건설하는 부분, 신축건축물, 아직 건축되지 않은 예정건축물에는 미치지 못한다.

두 번째는 모기지 통지 등록의 질서 보존 및 파산 해소 효과를 명확히하는 것입니다. 저당권은 사전등록이 처리된 후 처음으로 재산소유권을 등록하고 예고등록이 무효화되는 등의 사유가 없는 경우에는 예고등록일부터 저당권이 성립한다. 파산절차에서 저당부동산이 파산재산에 속하는 경우 저당권등기권자는 법에 따라 저당부동산에 대한 대금을 우선적으로 받을 수 있으나 저당부동산의 가치범위 내에서만 가능하다. 모기지 보증의 범위보다는 재산에 관한 것입니다.

법적 근거:

"중화인민공화국과 민법"

제394조 보증채무 이행을 위해 채무자 또는 제3자는 다음과 같은 경우에 해당합니다. 3인이 채권자에게 재산을 양도하지 아니하고 그 재산을 저당잡힌 경우, 채무자가 마땅한 채무를 이행하지 아니하거나 당사자가 저당권을 실현하기로 약정한 상황이 발생하는 경우 채권자는 우선권을 갖는다. 재산에 대한 지불.

전 항에서 규정한 채무자 또는 제3자는 저당권자, 채권자는 저당권자, 보증을 제공한 재산은 저당재산이다.

제395조 채무자 또는 제3자가 처분할 권리가 있는 다음 재산은 저당권을 가질 수 있습니다.

(1) 건물 및 기타 토지 부착물

(2) 건설 토지 사용권,

(3) 해역 사용권,

(4) 생산 장비, 원자재, 반제품 및 제품

(5) 건설 중인 건물, 선박 및 항공기,

(6) 운송 도구,

(7) 법률 및 법률에 의해 저당권이 금지되지 않은 기타 재산 행정 규정.

저당권자는 전항에 열거된 부동산을 함께 저당할 수 있습니다.

제396조: 기업, 개별 산업 및 상업 가구, 농업 생산자 및 운영자는 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 기존 및 미래의 생산 장비, 원자재, 반제품 및 제품을 저당 설정할 수 있습니다. 또는 발생 당사자가 합의한 대로 저당권이 실현되면 채권자는 저당 재산이 확정되는 시점에 동산에 대한 우선 지급을 받을 권리가 있습니다.

제397조: 건물을 저당할 경우 해당 건물이 점유하는 구역 내의 건설 토지사용권도 저당에 귀속됩니다. 건설용지사용권을 저당잡은 경우에는 그 토지에 있는 건축물도 저당잡히게 됩니다.

저당권 설정자가 전항의 규정에 따라 모든 재산을 저당하지 않은 경우, 저당되지 않은 재산은 함께 저당된 것으로 간주됩니다.

제398조: 향, 촌 기업의 건설용지사용권은 별도로 저당 설정할 수 없다. 향, 촌 기업의 공장, 기타 건물을 저당할 경우 그 점유 범위 내의 건설용지사용권도 저당에 담보된다.

제399조 다음 재산은 저당권을 설정할 수 없습니다.

(1) 토지 소유권

(2) 농가, 사유지, 사유 언덕 등 법에 따라 저당권이 부여된 토지를 제외한 공동 소유 토지의 사용권

(3) 교육 시설, 의료 및 보건 시설, 기타 학교, 유치원, 의료 기관 및 기타 공공 복지 시설 공공 복지 목적으로 설립된 비영리 법인 시설,

(4) 소유권 및 사용권이 알려지지 않았거나 분쟁 중인 재산,

(5) 봉인된 재산, 법률에 따라 구금 또는 감독을 받는 경우

(6) 법률 및 행정법규에 따라 저당권을 허용하지 않는 기타 재산.

제400조: 저당권을 설정하려면 당사자는 서면으로 저당계약을 체결해야 합니다.

모기지 계약에는 일반적으로 다음 조항이 포함됩니다:

(1) 보증된 채권자의 권리 유형 및 금액

(2) 채무자가 채무를 이행할 경우

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(3) 저당 재산의 명칭, 수량 등

(4) 보증 범위.

제401조: 저당권자는 채무 이행 기간이 만료되기 전에 저당권 설정자와 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 저당 재산이 채권자에게 속한다는 점에 동의한 경우에만 우선권을 받을 수 있습니다. 법에 따라 저당 재산을 상환합니다.

제402조 이 법 제395조 제1항의 첫 번째부터 세 번째 항목에 규정된 재산 또는 이 법 제395조 5항에 규정된 건설 중인 건물이 저당권을 갖고 있는 경우, 저당권 등록을 해야 합니다. 수행. 저당권은 등록과 동시에 성립됩니다.

마법병기협회: 재판사건 24,010건, 중재사건 3건, 법률저널 22건, 제403조: 동산을 저당잡힌 경우 등기 없이 저당권 계약이 발효된 시점에 저당권이 성립한다. 신앙 제3자는 세 사람이 이의를 제기할 수 있습니다.