건물의 구조 분류

현재 오피스 빌딩 등급에 대한 사회의 견해는 완전히 동일하지 않으며, 업계나 정부 관리 부서가 오피스 빌딩 등급을 평가할 객관적인 근거와 통일된 기준이 없습니다. 실제로 사무실 건물의 분류 및 표준은 부동산 경제, 프로젝트 투자 결정, 마케팅, 부동산 관리 및 통계 작업에 대한 구조 분석에 매우 중요합니다. 객관적인 분류 기준이 부족하면 업무에 있어서 주관성과 맹목성이 커지는 경우가 많아 의사결정과 판단에 일탈이 발생하게 됩니다. 따라서 사무실 건물의 구조 분류 및 분류 기준에 대한 연구를 더욱 강화하는 것은 의심할 여지 없이 큰 실무적 의의가 있습니다.

1. 사무용 건물의 분류

사무실 건물은 생산, 운영, 컨설팅, 서비스 등에 종사하는 관리인력(사무직)이 근무하는 장소에 속합니다. 생산 및 운영 자재 카테고리입니다.

오피스 건물 자산 형태의 발전과 변화 과정의 관점에서 보면 다음과 같은 단계로 나눌 수 있습니다.

1. 전통적인 오피스 빌딩

두 가지 주요 특징: 자연을 기반으로 작은 공간에 환기와 조명이 배치되고 결합됩니다.

이러한 유형의 사무실 건물은 더 작은 베이와 깊이 치수를 갖춘 1층 또는 다층 벽돌 콘크리트 구조로 시작됩니다. 예를 들어 베이 크기는 3.6~4.0m, 깊이는 5~8m 등이며 바닥 높이는 일반적으로 약 3.6m입니다.

건물이 더 높은 고도로 발전한 후 철근콘크리트 골조구조가 만들어졌지만, 여전히 공간은 전통적인 모델에 따라 활용되었으며 여전히 전통적인 사무용 건물의 형태를 띠고 있었다.

기존 사무실의 장점: 프라이버시가 강하고 직원이 작업 환경(조명, 블라인드, 가구 배치 등)을 스스로 제어할 수 있습니다.

기존 사무실의 단점: 공간 활용도가 낮고 유연성이 부족합니다.

2. 초기 현대식 사무실 건물

특징: 넓은 공간.

이 모델의 긍정적인 의미는 실질적인 결과를 추구한다는 것입니다.

이 모델의 부정적인 측면은 기계 기반의 사무실 환경과 비개인적인 작업 방식입니다.

3. 후기 현대식 사무실 건물

특징: 인간적인 사무실 환경과 우아한 주변 환경, 녹색 안뜰 또는 아트리움이 있습니다. 예를 들어 상하이의 Hongqiao Business Building이 있습니다.

조경 사무실: 적절한 휴식 공간, 유연한 파티션과 프라이버시를 보장하는 녹지, 바닥과 천장의 흡음 처리를 갖춘 넓은 공간의 유연한 레이아웃입니다.

4. 지능형 오피스 빌딩

정보화 시대가 도래한 1970년대와 1980년대에 세계적으로 인정받는 지능형 빌딩이 다수 등장했는데, 그 중 대부분은 우리나라는 1990년대부터 사무실 건물을 소수로 짓기 시작했다. 상하이의 진마오 타워(Jin Mao Tower)와 같은 것입니다.

지능형 오피스 빌딩이 빠르게 발전하고 있다. 3A에 이어 새로운 5A 개념이 등장하면서 21세기 오피스 빌딩의 발전 트렌드가 됐다.

사무실 건물 자체의 품질 범주 관점에서 볼 때 다음과 같은 네 가지 범주로 나눌 수 있습니다.

첫 번째 범주는 최근 몇 년 동안 설계 및 건설된 지능형 사무실 건물입니다. 이러한 유형의 건물은 일반적으로 참신한 외관, 멋진 스타일, 합리적인 내부 배치, 심층적인 기능, 3A 이상의 지능형 기능, 특히 보안, 통신, 컴퓨터 네트워크 등 측면에서 상대적으로 고급스러운 장비 및 시설을 갖추고 있습니다. 더 포괄적입니다.

두 번째 유형은 1990년대 초반에 설계되어 최근 몇 년 동안 가동된 현대식 사무용 건물이다. 이 유형의 건물에는 중앙 에어컨, 보안 및 소방 장비가 갖추어져 있으며 모든 종류의 시설이 비교적 선진적이고 자산 관리가 비교적 잘되어 있으며 지능형 기능이 3A 이하입니다. 일부 건물은 아파트 및 건물로 설계되었습니다. 사무실 건물이며 기능적 레이아웃이 합리적이지 않습니다.

세 번째 범주는 중앙 에어컨이 없는 사무실 건물입니다. 이러한 유형의 건물의 장비는 특히 통신 및 시설 구성 측면에서 평균적이며 현재의 인터넷 통신과 거리가 멀고 대부분의 내부 레이아웃이 아파트 스타일의 레이아웃을 채택합니다.

네 번째 범주는 공장이나 기타 부동산을 개조한 사무실 건물입니다. 일반적으로 내부 시설이 상대적으로 단순하지만 현재 이러한 유형의 부동산의 비율은 감소 추세입니다.

위의 사무용 건물 자산 형태와 자체 품질의 진화 관점에서 보면 저급, 중급에서 고급, 후진에서 상대적으로 후진으로 진행되는 과정입니다. 이 단계에서는 오피스 부동산 시장에서 품질, 규모, 지능, 지원 서비스 및 관리 수준의 차이로 인해 형성된 고급, 중급 및 저가 부동산의 공급 구조가 객관적으로 존재합니다. 이하에서는 건축면적, 장식상태, 지원시설, 설비상태, 고객상태, 위치교통, 지능화정도, 부동산 서비스 등의 지표를 바탕으로 구조적 수준을 정의하고 논의한다.

2. 오피스 빌딩 부동산 분류 기준에 관한 연구

우리나라 오피스 빌딩 시장은 일반적으로 고급 부동산(A급 오피스 빌딩)으로 나누어진다. ) 및 중급 부동산(B등급 오피스 빌딩), 저가 부동산(C등급 오피스 빌딩). 고급 부동산은 최고급 건물과 A등급 사무실 건물의 두 부분으로 나눌 수 있습니다. 최상급 오피스 빌딩은 국제 오피스 빌딩 표준에 부합하며 A등급은 현지 시장의 현재 표준에 따라 분류됩니다. 소위 A등급 오피스 빌딩은 주로 4성급 호텔이나 5성급 호텔의 등급 기준을 지칭하며 부동산 업계의 관례적인 용어입니다. 사무실 자산은 시장마다 다르기 때문에 사무실 분류 기준은 일부 소규모 도시의 최고 수준 사무실과 국제 사무실과 같이 각 시장의 상대적인 품질을 기반으로 하는 경우가 많습니다.

북경, 상하이 등 거대 도시의 경우 사무용 부동산을 구분할 때 건물 품질에 대한 일반적인 고려 사항 외에도 도시 교통 및 도시 계획(CBD 레이아웃) 요소도 충분히 고려해야 한다고 저자는 생각합니다. 구체적으로 말하면, 일반적으로 부동산 등급과 등급 기준은 다음과 같이 구분하여 정의할 수 있습니다:

1. 최상위 부동산(국제 오피스 빌딩)

(1) 건물 품질: 건물의 물리적 상태와 품질은 모두 일류이며, 건축 품질은 관련 건축 규정이나 사양의 요구 사항을 충족하거나 초과합니다. 건물은 유연한 평면도와 높은 활용률을 갖고 있으며 활용률이 70%에 달합니다. 바닥 면적이 넓고, 로비와 통로가 넓고, 이중 바닥부터 천장까지의 높이가 2.6미터 이상입니다.

① 장식 기준: 외부 외관은 대리석 외벽, 유리 커튼월 등 고급 국제 외장 장식을 채택하고 수입 고급 대리석, 알루미늄 판, 유리 커튼월 및 기타 재료를 사용합니다. 넓은 대리석 로비와 복도 바닥은 대리석, 화강암, 고급 바닥 타일 또는 고급 카펫이어야 합니다. 벽은 대리석 또는 고급 벽지 또는 고급 페인트로 마감해야 합니다. 천장은 스테인레스 스틸과 대리석으로 만들어져야 하며, 욕실에는 Koma, Kohler, American Standard, T0T0 등과 같은 유명 브랜드의 위생용품을 갖추어야 합니다.

② 지원시설 : 회의실, 우체국, 은행, 매표소, 직원식당 등 업무 및 생활지원시설이 있어야 하며, 전용 지상 및 지하주차장과 충분한 공간이 있어야 한다. 비즈니스 미팅에 적합한 상점, 레스토랑, 호텔, 점심 휴식 또는 엔터테인먼트 시설, 공원, 스포츠 시설 및 도서관 등의 일상적인 요구를 충족시킬 수 있는 주차 공간.

③엘리베이터 시스템: 첨단 엘리베이터 시설과 승객 및 상품 구역 지정을 갖춘 우수한 엘리베이터 시스템입니다.

4장비 표준: 유명 중앙 에어컨이 있어야 하며, 중앙 에어컨 시스템이 효율적이어야 하며, 보안 경보 장치가 있어야 합니다.

(2) 건축 규모: 50,000제곱미터 이상.

(3) 고객 존재: 잘 알려진 외국 기업, 유명한 다국적 기업, 국내외 대기업 및 컨소시엄의 임차인 포트폴리오.

(4) 자산 서비스: 경험이 풍부한 일류 유명 브랜드 회사가 관리하며, 실용적인 컴퓨터 자산 관리 소프트웨어를 갖추고, 사무실 자산 관리의 전산화를 실현하고, 사무실 관리 정보 시스템을 구축합니다. 다양한 사무자산 시스템을 통합 연결성과 통합관리, 24시간 유지보수 및 보안 서비스를 실현합니다.

(5) 편리한 교통: 중요한 위치에 위치하며 접근성이 뛰어나고 두 개 이상의 주요 도로와 가깝습니다. 다양한 교통수단이 있으며 지하철로 바로 연결됩니다.

(6)위치 : 주요업무지구 핵심지역에 위치.

(7) 지능: 3A~5A

(8) 개발자의 배경: 풍부한 경험과 탄탄한 자금. 프로젝트 개발 초기의 재정적 유연성과 대규모 부동산 투자에 대한 풍부한 경험을 바탕으로 이러한 개발자는 미국, 말레이시아, 홍콩, 한국과 같은 해외 회사 또는 고품질 국영 기업입니다. 성공적인 해외사업 경험을 가지고 있습니다.

2. 고급 부동산(A급 오피스 빌딩)

(1) 건축 품질: 건물의 물리적 상태가 우수하고 건축 품질이 요구 사항을 충족하거나 초과합니다. 관련 건축 규정이나 사양의 수익성은 새로 건설된 사무실 건물과 비슷합니다.

① 장식 기준: 외부 외관은 대리석, 고급 타일, 알루미늄판, 유리 커튼월 및 기타 재료로 만들어졌습니다. 로비가 있고, 로비 바닥은 대리석, 화강암, 자연석 등을 사용하고 벽은 대리석, 화강암 또는 고급 벽지 및 기타 재료로 사용해야 하며 천장은 매달아야 하며 기둥은 대리석, 스테인레스 스틸 및 기타 재료로 덮어야 합니다. 공용 부분은 대리석, 화강암, 고급 바닥 타일 또는 고급 카펫으로 포장되어야 하며, 벽은 고급 벽지 또는 고급 페인트(예: Nippon Paint 등)이어야 하며, 매달린 기둥이 있어야 합니다. 천장과 엘리베이터실에는 스테인리스 스틸, 대리석 또는 목재 도어 커버가 있어야 합니다. 욕실에는 Koma, Kohler, American Standard, TOT0 등과 같은 수입 브랜드 위생 용품이 갖추어져 있어야 합니다.

② 지원시설 : 회의실, 우체국, 은행, 매표소, 직원식당 등 업무 및 생활지원시설이 있어야 하며, 전용 지상 및 지하주차장과 충분한 공간이 있어야 한다. 주차 공간.

3장비 표준: 브랜드 중앙 에어컨이 있어야 하며, 건물 자동화 장치와 통합 배선이 있어야 합니다.

(2) 건물 규모: 10,000-50,000제곱미터.

(3)고객 존재: 국내외 유명 대기업이 있으며 대부분의 고객은 연구 개발, 기술 서비스, 전자 상거래 또는 유명 브랜드 에이전시에 종사하고 있습니다.

(4) 부동산 서비스: 유명하고 경험이 풍부한 회사가 관리하는 완전한 자산 관리 서비스에는 24시간 유지 관리 및 보안 서비스가 포함됩니다.

(5) 편리한 교통: 직행 교통수단이 많습니다.

(6) 위치: 주요 상업 지구 또는 하위 도시 지역에 위치합니다.

(7) 지능: 3A 이상.

3. 중급 건물(B등급 사무용 건물)

(1) 건물 품질: 건물의 물리적 상태가 양호하고 건축 품질이 관련 요건을 충족합니다. 건물의 규정이나 사양, 그러나 건물의 기능이 가장 진보되지 않았고(낡은 기능의 영향을 받음), 자연적인 마모가 있으며, 새로 완공된 유사한 건물에 비해 수익성이 낮습니다.

① 장식 기준: 외관은 타일 또는 세라믹 타일로 만들어졌으며, 로비는 바닥 타일로 만들어졌으며, 벽은 세라믹 타일 또는 고급 페인트로 만들어졌습니다. 매달린 천장이 있고 공공 부분의 바닥은 바닥 타일 또는 중급 포장으로 만들어집니다. 카펫과 벽은 흰색으로 칠해져 있습니다. 욕실은 합작 회사 또는 가정용 중급 및 고급 위생 도기를 사용합니다.

② 지원시설 : 전용 지상주차장과 지하주차장이 있다.

3장비 표준: 중앙 냉방 시스템이 있고, 건물 자동화가 없으며, 통합 배선이 없습니다.

(2) 건물 규모: 제한이 없습니다.

(3) 고객 진입: 고객의 대부분은 판매 대리점 및 제품 연구 개발에 종사하는 국내 중소기업입니다.

(4) 부동산 서비스: 부동산 회사 서비스가 있습니다.

(5) 편리한 교통 : 도달 할 수있는 교통 노선이 있고 교통이 비교적 편리합니다.

(6) 위치: 도시 중심부 또는 더 나은 도시 위치.

4. 저가형 부동산(C급 오피스 빌딩)

(1) 건물 품질: 부동산이 오랫동안 사용되어 건물이 신축 건물에 적합하지 않습니다. 일부 측면의 규정 또는 법규 요구 사항, 건물이 심각한 물리적 마모 및 기능적 노후화를 보여주지만 여전히 저소득 세입자의 요구를 충족합니다.

① 장식 기준: 외부 외관은 페인트로 칠해져 있으며, 공용 공간의 바닥은 일반 바닥 타일 또는 테라조로 되어 있으며, 욕실은 일반 가정용 위생 도기를 사용합니다.

② 지원시설 : 없음.

3장비 표준: 분할 에어컨 없음, 보안 경보 없음, 통합 배선 없음.

(2)규모: 무제한.

(3) 고객 진입: 고객은 기본적으로 단순 판매업에 종사하는 소규모 민간기업입니다.

(4) 부동산 서비스: 위생, 배송 및 접수, 업무 등 일반적인 부동산 서비스가 있을 수 있습니다.

(5) 편리한 교통: 이곳까지 갈 수 있는 교통 노선이 있습니다.

(6) 위치: 일반적인 도시 위치.