시안시 철거 보상 기준, 시안시 철거 및 개조 보상 규정

1 시안 철거 보상 정책의 변화

도시 주택 철거 정책은 우리나라의 경제 및 정치 시스템 개혁에 따라 지속적으로 조정되고 있습니다. 1953년 국가가 공포한 '건설용 토지 취득에 관한 국가 조치'는 철거된 주택과 그 부속물에 대해 공정하고 합리적인 가격으로 보상해야 한다고 규정한 이후 주택 철거에 관한 법률 및 규정의 원형을 탄생시켰습니다. 당시 주택 거래가 거의 없었기 때문에 철거 보상은 주로 현물이었다. 이번 '대책'에 따라 각지의 가옥 철거 정책은 탐색 단계에 들어섰다. 1989년 산시성에서는 '시안 도시 건설, 철거 및 재정착 조치'(이하 '기존 조치')를 제정해 정식 호적을 갖춘 모든 주민과 장기 거주자에게 다음과 같은 혜택을 제공해야 한다고 규정했습니다. 재산권 교환과 가격보상의 결합은 기존의 단일한 '일대일' 물리적 분배에서 1인당 1인당 보상방식에 대한 탐색과 혁신을 반영한다. 일인당 배치 및 금전적 보상. 1991년 국무원은 최초의 국민주택 철거 규정인 '도시 주택 철거 관리 규정'(이하 구 '조례'라 함)을 공포하여 공식적으로 철거 합법화의 궤도에 올라섰다. 산시성은 1993년과 1998년 두 차례에 걸쳐 기존의 '조치'를 개정했지만 주요 내용은 그대로 유지됐다. 2001년 국무원은 '도시주택철거관리조례'(이하 '조례'라 함)를 공포하여 이주지역 결정 기준으로 호적항목을 적용하는 요건을 폐지하고 건축면적과 건축면적을 기준으로 삼는다. 관련 요소를 재정착 기준으로 삼아 시장 가치 보상 원칙을 완전히 반영했습니다. 기존 "규정"에서는 철거 주택의 건축 면적 대체 가격을 기준으로 가격 보상 금액을 새로운 정산으로 합산하도록 규정했습니다. 새 "규정"은 금전적 보상 금액을 기준으로 조정되었습니다. 철거된 주택의 위치, 용도, 건축 면적 등에 대해 부동산 시장 평가 가격에 따라 결정되는 요소는 주택의 토지 가치를 고려합니다. 국무원이 공포한 새로운 "조례"에 부합하기 위해 산시성은 2003년에 세 번째로 기존의 "조치"를 개정했는데, 이것이 현재의 "시안 도시 주택 철거 관리 조치"입니다.

철거 보상 방법은 물리적 정착 보상, 주로 가격 보상과 결합된 물리적 보상, 보상 대상에 대한 물리적 보상 또는 금전적 보상의 세 단계를 거쳤음을 알 수 있습니다. "머리"에서 "벽돌"로 보상 기준이 교체 가격에서 시장 평가 가격으로 변경되었습니다. 보상 기준은 1989년 원래 사용 면적에서 건축 면적으로 변경되었습니다. 위의 전개에서 볼 수 있듯이 철거 정책은 우리나라의 개혁, 발전, 정치 체제 개선의 요구에 맞춰 끊임없이 탐구되고 점차 적응되고 있습니다.

2 다른 도시의 주택 철거 정책에 대한 참고

새로운 "규정"의 일반적인 틀에 따라 모든 성 및 도시는 "사람 중심"의 지속 가능한 개발 개념을 고수하고 개방적이고 공정하며 공정한 정책을 실시하고 지역 발전에 적합한 철거 정책을 수립하며 철거 당사자의 합법적인 권익을 효과적으로 보호합니다. 항저우를 예로 들면, 항저우는 실천을 바탕으로 철거 정책에 있어 지속적으로 이론적인 혁신을 이룩해 왔으며 우리나라의 도시 주택 철거 정책을 발전시켜 왔습니다. 배울 만한 측면이 많습니다.

2.1 신축 주택의 시장 가격은 보상 기준 가격으로 사용됩니다.

새로운 "규정"의 지침에 따라 항저우시는 "화폐 기준 가격"을 규정합니다. 철거주택에 대한 보상은 주택철거부서가 결정한다”고 밝혔다. 시 가격부와 함께 올 상반기 같은 장소, 같은 목적의 신규 주택시장 거래 평균단가를 기준으로 결정할 예정이다. 시 인민정부에 보고하여 승인을 받고 매년 3월 말과 9월 말 이전에 발표한다." 철거업자는 신축주택 시가에 따라 철거민으로부터 낡은 주택을 매입한 후 철거한다. 철거민의 경우 주택 철거에 대한 합당한 보상을 받을 뿐만 아니라 철거 프로젝트의 혜택을 받고 개혁과 발전의 성과를 누릴 수 있어 철거 갈등을 효과적으로 줄이고 철거 작업의 원활한 진행을 촉진할 수 있습니다. 그러나 이에 상응하는 철거 비용도 증가하게 되는데 이는 철거업체의 이익에 부합하지 않습니다.

2.2 철거 후 동시 정착

항저우시는 "선 건축, 후 철거, 기존 주택 재 정착" 모델을 시행하여 철거민의 이익을 효과적으로 고려하고 제로 전환을 달성합니다. 주택이 제때에 배달되지 않는 현상은 도시 건설 속도를 가속화시켰습니다. 2008년 항저우의 철거 및 재정착 주택 프로젝트는 380만 평방미터의 면적으로 시작하여 220만 평방미터를 완공하여 점차 "모든 사람을 위한 주택"이라는 목표를 달성했습니다. 조사 결과, 많은 주민들이 철거와 재정착을 꺼리는 이유는 철거업자들이 철거 보상금과 재정착 자금을 회피해 2019년 12월에 재정착 주택 건설을 완료하지 못할까 봐 걱정되기 때문인 것으로 드러났다. 이로 인해 철거민들은 오랫동안 집을 떠나 생활하게 되었습니다. 동시정착은 철거민의 고민을 덜어줄 뿐만 아니라, 철거민의 임시정착 비용도 절감할 수 있는 상생 모델이므로 널리 추진되어야 합니다.

2.3 철거 및 정착 정보 시스템 구축

항저우시는 국내 도시 주택 철거 및 정착 정보 시스템을 개척했으며 정보 네트워크를 플랫폼으로 활용하고 개방성에 중점을 두고 있습니다. 투명성, 효율성, 편의성을 갖춘 철거 및 정착의 '모두를 위한 집' 실현을 목표로 하는 새로운 철거 및 정착 관리 모델입니다. 사업정보, 철거정보, 정착정보를 통합한 철거·정착정보시스템을 구축했을 뿐만 아니라, 재산권 거래, 주택감시, 주택개량, 공공주택관리 등의 시스템정보와 연계하여 데이터 공유를 실현하고 있습니다. , 자원 통합, 종합 승인, 공동 감독 및 기타 관리 목표.

철거·재정착 정보시스템은 기존 철거·재정착 모델의 조회 방식을 완전히 바꿔 놓았으며, 자료 수집이 불완전하고, 철거·정착 역학 파악의 어려움, 철거가구의 철거계약 및 재정착 재산권 기록 절차가 복잡해졌다.

시안시 현재 철거보상정책의 3가지 문제점

3.1 금전적 보상 측면에서

시안시 도시지역 기준 가격기준이 정해져 있다 정부의 시기적절한 조정으로 인해 금전적 보상기준이 낮아 철거평가가격이 부동산 시장가치에서 크게 벗어나는 등 철거과정의 모순이 더욱 두드러지고 있으며, 이는 직접적인 영향을 미치고 있다. 도시 변화 과정. 주거용 주택 철거를 예로 들면, 시안의 현재 주택 보상 가격은 다음과 같이 단순화할 수 있습니다. 주택 철거 보상 가격 = 위치 기준 가격 × 건축 면적 + 주택 부착 및 새 가격으로 교체 + 토지 이전을 거친 주택 절차 주택의 토지 양도 수수료는 남은 토지 수명을 기준으로 계산됩니다. 입지기준가격은 2004년 시안시정부가 처음 공표한 정부지도가격을 채택하고 있다. 현재 기준은 2006년 조정가격이다. 철거위치***는 5개 종류로 구분되며, 아래 표와 같이 철거기본가격은 당초 기준 대비 5% 인상됩니다.

국가발전개혁위원회가 발표한 시안 중고주택 가격지수에 따르면 2005년 5월, 2006년 5월, 2007년 5월, 2008년 5월의 전년 대비 물가지수와 2009년 5월(지난해 같은 달 100가격 기준)은 각각 104.4, 103.8, 105.4, 108.8, 100.4이다. 2006년 시안 중고주택 가격은 2004년에 비해 8.37% 증가했고, 위치 기준 가격은 5% 증가했다. 조정 범위는 2009년과 비슷하고 더 합리적이다. 시안 중고주택 가격은 2006년 대비 19.51% 상승했다. 부동산 시장은 엄청난 변화를 겪었다. 이런 상황 속에서 철거지 기준 가격은 시장 상황에 맞춰 적시에 업데이트되지 않고 그대로 유지됐다. 2006년 수준에서는 조정이 뒤쳐져 있습니다. 부동산 매입 가격은 올랐으나 그 차액은 철거민들이 부담하게 돼 금전적 보상을 선택한 철거민들은 집을 구입할 수 없는 상황이 됐다.

3.2 재산권 교환에 대한 보상 측면에서

(1) 철거와 철거의 긴 전환기간과 '선 철거 후 건축' 모델로 인해 물량이 부족함 철거된 사람들이 제때에 정착할 수 없는 문제가 청원의 초점이 되었고 어느 ​​정도 정부의 신뢰도와 이미지에 영향을 미쳤습니다.

(2) 전환 보조금 비용이 낮아 전환 기간 동안 철거민의 임대 수요를 충족할 수 없습니다. 이는 철거민의 생활 부담을 증가시킬 뿐만 아니라 원래 의도에 위배됩니다. 오래된 도시 재건.

(3) 정착촌은 도시에서 멀리 떨어져 있어 교통, 의료, 상업, 공공시설, 자녀 교육 등의 문제가 잇달아 발생했다.

4 문제 해결을 위한 방법 및 제안

4.1 정부 가격을 평가된 위치 벤치마크 가격으로 대체

정부는 관리 모델을 바꾸고 개발에 적응해야 합니다. 철거보상기준 설정 분야에서는 감정평가사가 입지기준가격을 시장지향적으로 평가하여 금전적 보상이 주민의 주거환경과 본래의 생활수준을 회복하는 기준에 부합할 수 있도록 합니다. 철거된 사람들. 소위 위치는 특정 주택의 지리적 위치를 말하며 주로 도시 또는 지역의 위치, 다른 장소로의 이동 편의성 및 중요한 장소(예: 도심, 공항, 항구 등)까지의 거리를 포함합니다. , 역, 정부기관 등), 주변환경, 경관 및 도시지원시설 등 입지기준가격은 부동산가격 구성요소 관점에서 평가시점의 철거주택에 대해 바닥가격, 지가 등 종합적인 지역적 요인을 고려한 종합평균가격을 말한다. 위치 벤치마크 가격은 동일한 수요 및 공급 지역 내 부동산 가격 형성의 필수 구성 요소를 반영합니다. 입지기준가격은 부동산 시세평가가격에서 주택교체가격을 뺀 나머지 금액으로 결정된다.

구체적인 평가는 다음과 같은 아이디어를 참고할 수 있다. ① 현장조사. ② 철거현장에 대한 현장조사를 실시하여 실제 및 내부상황을 파악하고, 비교 가능한 사례를 선정한다. 철거지역 주변의 시장조사를 실시하고 인근 동일 수급권 내 중고주택 및 신축 상가주택의 최근 거래가격 및 관련정보를 수집한다. ③ 비교사례의 입지가격을 산정한다. 비교 인스턴스 위치 가격 = 비교 인스턴스 거래 가격 - 주택 교체 가격 ④ 위치 벤치마크 가격을 계산합니다. 비교 가능한 인스턴스의 위치 가격은 거래 시간, 거래 조건, 지역적 요인 및 개별 요인에 따라 수정됩니다.

4.2 재정착 경로 확대 및 인근 재정착 제공

철거 전환 기간이 길고 전환 보상비가 낮다는 문제를 고려할 때 항저우시의 동시 정착 정책에서 배울 점은 다음과 같다. 철거, 재정착주택을 먼저 짓고, 철거 및 재건축은 이주세대가 재정착된 후 실시됩니다. 다른 방법도 사용할 수 있습니다. ① 이전이 시행되는 경우 철거자는 이미 건설된 저렴한 주택을 구매하여 철거민을 재정착시킵니다. ② 재정착이 시행되는 경우 철거자는 전환 기간 동안 철거민에게 전환 주택을 제공할 수 있습니다. 정부는 철거자가 임대할 수 있도록 일정 수의 회전 주택을 비축해야 합니다. ③ 시장의 중고 주택 평균 임대 가격에 따라 철거자에게 임시 보조금을 제공해야 합니다. 오지정착주택 문제에 대응하여 중심도시 인근에 재정착주택을 최대한 늘리고, 철거민을 인근에 정착시키며, 정착주택사업을 구체적으로 계획하여 이들의 건설을 개선해야 한다. 재정착 커뮤니티 주변의 지원 시설을 개선하고 품질을 개선합니다. 이러한 관행은 철거 과정에서 발생하는 갈등을 효과적으로 줄일 수 있습니다.

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