전통문화대전망 - 전통 미덕 - 가설 개발법의 현금 흐름 할인법과 전통적인 방법의 분석.
가설 개발법의 현금 흐름 할인법과 전통적인 방법의 분석.
I. 간단한 예와 분석
모 시는 2003 년 6 월 1 일 모 다층주택지를 경매할 예정인데, 총용지 면적은 20,000 평방미터, 양도연한 70 년, 건축용적률 1.20 을 계획하고 있습니다. 입찰자가 준공주택 판매평균가격을 3500 원/평방미터로 추정하면 토지개발과 주택설치비용은 1500 원/평방미터로, 관리비와 판매비용은 각각 토지개발과 주택설치비용의 합계의 3% 와 6%, 판매세 및 부가액은 매출의 5.5%, 현지구매지는 세금을 내야 한다 총 투자가 65,438+05% 의 연간 세전 수익률을 얻을 수 있기를 바랍니다. 그럼, 입찰할 때 그의 제시가격은 얼마입니까? 은행 대출 금리가 5.49%, 매입 시세가 X 라고 가정하면 개발 과정에서 발생하는 자금의 평균 투입을 계산한다.
(1) 현금 흐름 할인법은 할인율이 예상 수익률이므로 할인율은 15% 입니다.
(1) 개발 후 현재 가치 = 20000 ×1.2 × 3500/(1+15%
(2) 판매세 및 부가 현재 가치 = 63,565,438+0.665,438+0 × 5.5% = 349 만 34 만원.
(3) 토지개발, 건축설치, 관리비, 판매비용의 현재 가치 = 20000 ×1.2 ×1500 × (1+3
(4) 매입 과세 금액의 현재 가치 = =0.03X
(5) 따라서 현금 흐름 할인법이 평가하는 땅값은 x = 6351.61-349.34-3412/kloc-입니다
(b), 평가를 위해 전통적인 방법을 사용하십시오.
(1) 개발 후 가치 = 20000 ×1.2 × 3500 = 84000000 원 = 8400000 원.
(2) 판매세 및 부가 = 8400.00×5.5% = 462 만원.
(3) 토지 개발, 건축 설치, 관리비 및 판매비 = 20000 ×1.2 ×1500 × (1+3%
(4) 매입 과세 금액 = =0.03X
(5) 투자이자. 매입지가 납부해야 하는 땅값과 세금의 점유기간은 2 년이고, 토지개발, 주택건설 설치, 관리비, 판매비의 평균 점유기간은 1 년입니다.
투자이자 =1.03x × (1+5.49%) 2+3924.00x (1+5.49%)--
개발이익 =1.03x × (1+9.51%) 2+3924.00x (1 X = 8400.00-462.00-3924.00-(215.43+0.162x)-(373./kloc 그 이유는 개발 연간 이익률이 정적인 근사치이기 때문에 기존 방법에서 투자 이자와 개발 이익의 합으로 형성된 투자 수익이 현금 흐름 할인법에 반영된 투자 수익으로 인한 오차와 같지 않기 때문입니다. 만약 그것들이 동등하다면, 결과는 일치해야 한다.
이제 기존 방법에서 자본수익을 나타내는 투자이자와 개발이익을 결합해 총 수익률은 15% 로 할인율에 해당한다. 따라서 투자이자와 개발이익의 합계 =1.03X (1) 계산 오차를 제거한 후 완전히 일치한다.
둘째, 명확히 해야 할 몇 가지 문제
위의 분석을 보면, 전통적인 방법으로 평가할 때, 평가 과정이 고전 교재의 요구 사항을 완전히 충족시키지 못한다는 것을 물어볼 것이다. 예매, 판매 연기, 자금 투입 불균형도 위 예에서 고려하지 않았다.
(a) 개발 이익 계산 방법 실제 평가 작업 또는 고전 교과서에서 개발 이익은 일반적으로 직접 원가이익률, 투자이익률, 원가이익률, 판매이익률 중 하나에 해당 계산 기준을 곱하여 계산됩니다. 이러한 계산 방법은 이론적으로는 틀리지 않지만 실제로는 일련의 오차가 발생할 수 있다. 우선, 상술한 이익률에서, 개발 건설 기간은 함축적인 요인이다. 투자 수익률이 같은 부동산 프로젝트의 경우 이러한 이익률은 개발 기간에 따라 달라질 수 있습니다. 이것은 종종 실제 평가에서 간과된다. 예를 들어, 개발 기간이 1 년인 프로젝트 원가이익률은 5% 이고, 개발 기간이 2 년인 프로젝트 원가이익률은 자금 점유 기간이 그에 따라 증가하여 5% 가 될 수 없으며, 최소한 10% (단금리로 계산됨) 가 되어야 합니다. 이렇게 하면 양자의 자금 투입이 같은 수익률을 얻을 수 있다. 다음은 쉽게 누락될 수 있는 프로젝트다. 예를 들면 위의 예시에서 토지의 자본 투입과 같다. 셋째, 개발 과정에서 다양한 성격의 자금 투입 점유 기간이 다르기 때문에 종합적인 원가이익률을 계산해야 하기 때문에 정확하게 확정하기가 쉽지 않다. 넷째, 계산 방법이 다르기 때문에 투자이자와 개발이익이라는 두 가지 기본 특성이 같은 프로젝트를 결합하여 계산을 단순화할 수 없다. 연간 수익률로 계산하면 프로젝트 간 이해가 쉬워지며 투자 이자와 같은 방식으로 계산하면 이러한 오류를 효과적으로 방지할 수 있습니다.
(2) 전통법에서 투자수익은 전통법으로 반영되고 투자수익은 개발이익과 투자이자로 반영된다. 이것은 주로 계산 방법이 다른 결과입니다. 전자는 총 비율에 기반을 두고 있습니다. 후자는 매년 수익을 낸다. 사실 둘을 분리하는 것은 무의미하고 불필요하다. 부동산의 객관적 가치 평가에서 개발 이익과 투자 이자는 모두 개발 과정에서 창출된 잉여 가치로, 총 자본 수익에 반영되며, 서로 다른 부문 간에 분배될 뿐이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언) 투자 이자는 객관적인 자본 비용만을 나타내며, 대출이 얼마인지 아니면 대출이 총 자본 수익에 영향을 미치지 않는지 여부이다. 그리고 일정한 시장 조건 하에서 투자이자는 부동산 가격에 영향을 미치지 않고 개발이익의 역변화만 초래할 뿐이다. 또한 두 가지를 분리하면 동일한 테이블에서 계산이 반복될 뿐만 아니라 수익률을 정확하게 계산하는 데 도움이 되지 않습니다 (위 예 참조). 따라서 투자 이자와 개발 이익 대신 총 자본 수익률을 사용하여 총 자본 투자 수익률을 수익률로 계산하는 것은 간단합니다.
(3) 기존 방법에서 예매, 판매 연기, 자금 투입 불균형을 고려할 수 있는지 여부는 프로젝트 판매의 구체적 방안과 관련이 있다. 한편 예매 자체는 이미 할인을 고려해 시간 가치를 반영했고, 판매 지연은 가격 수준과 관련이 있다. 가격이 높으면 판매가 느려지고, 가격이 낮으면 판매가 빠르다. 따라서 지연 판매는 개발이 완료된 후 가치를 통해 조정할 수 있습니다.
투자 이자 및 개발 이익 대신 총 자본 수익을 사용하고 총 자본 투자 수익을 수익률로 계산할 때 자본 투자가 불균형한 경우 총 수익을 계산하는 것은 어렵지 않습니다.
위의 분석에서 볼 수 있듯이, 이른바 전통법은 현금 흐름 할인법보다 못하며, 단지 이론적 근거에 대한 오해와 일부 항목의 부적절한 확정으로 인한 것일 뿐이다. 사실 두 가지 방법은 동등하다. 더 정확히 말하자면, 전통적인 방법은 종가치법이라고 불러야 한다. 개발 방법은 역원가법이라고 가정하므로 위의 논의는 원가법에서 관련 항목의 결정에도 적용됩니다.