왜 상업용 부동산으로 전환해야 합니까?

자원 소유 정도에 따라 확장 속도가 결정됩니다. 이에 따라 전통적인 전략 계획 틀 아래' 높은 회전율로 규모화 모델 실현' 의 고전적인 전략 모델은 중국 부동산 산업, 특히 주택부동산 기업에 의해 반복적으로 복제되고 있다. 그 이유는 아마도 중국의 자원 요소가 아직 완전히 시장화되지 않았고, 업계가 아직 성장 초기 단계에 있기 때문일 것이다. "팔 수 없는 집은 없고 팔 수 없는 가격밖에 없다." 따라서 기업들은 전략 계획을 진행할 때 부동산 업계가 국가 거시경제의 안정적인 성장을 바탕으로 전통적인 전략 계획 프레임워크의 적응 조건을 계속 충족한다고 암시할 수 있다. 그러나 전략적 착지 과정에서 대부분의 기업들은 토지 비축량을 늘려 규모를 확대하는 데만 치중하고, 이 모델은 재고 회전율을 높여 단기 위험 포지션을 통제하는 전략적 핵심을 간과하고 있다. 업계 벤치마킹업체들이 업계 선두를 달리고 있는 이유는 자신의 운영 관리 능력을 지속적으로 향상시키고 비즈니스 모델과 수익 모델의 혁신을 통해 경쟁 우위를 높일 수 있기 때문입니다. 반케 표준화, 세분화된 제품 라인과 같은 간단한 자산 성장 모델을 피할 수 있습니다.

정책의 점진적인 시장화와 거시경제의 안정적인 성장으로 중국 부동산 시장은 2008 년까지 전통적인 전략 계획 틀의 3 대 가설을 유지해 왔으며, 글로벌 금융위기로 업계 최초로 전면 침체를 초래할 때까지' 자원-목표' 의 전략 계획 논리가 산업 환경의 변화로 갈등에 빠지기 시작했다. 2009 년 빠른 반등, 판매량과 매출이 모두 최고치를 기록했지만, 여전히 전체 업종은 재고 제거의 어려운 시기를 겪었다. 동시에, 글로벌 거시경제 환경의 변화로 인해 중국의 재정과 통화정책도' 불안정한 상태' 에 처해 있다. 거리 정책' 빠름, 준, 중' 이 경제를 자극하는 것은 1 년밖에 없다. 또한 자본시장의 잘못된 평가법과 우리나라 자본시장 체계의 미비로 인해 부동산업체들은 토지 비축량을 끊임없이 늘려야만 시가를 올리고 자금을 모을 수 있다. 시장 환경이 역전될 때 고가 단방향 다방면 (토지보유액 또는 매물) 이 완전히 위험에 노출되면서 자금사슬이 부동산 기업의 전략적 목표 달성을 제한하는 가장 큰 병목 현상이 되고 있다.

금융위기로 인한 산업환경, 특히 금융환경의 격동은 업계의 미래 트렌드의 복잡성을 가중시킬 뿐만 아니라 부동산 기업이 발전에 필요한 자원을 확보하는 비용도 증가시켰다. 토지재정의 영향으로 높은 집값의 지속적인 꾸준한 성장은 주택업체들이' 규모 확장' 전략을 반복하는 가장 중요한 가설의 근거가 되었다. 도시화 과정에 대한 분석이든 인구 배당에 대한 분석이든, 단지 이 기초의 신뢰성을 입증하기 위해서이다. 그러나 실제로 부동산 산업은 주기적인 산업으로, 기업들은 부동산 업계의 지속 가능한 발전과 현재의 높은 집값을 유지할 수 있을지를 간과하는 경우가 많다. 전략계획에서 완전히 다른 두 가지 개념이다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산)

시장의 격동으로 주택부동산 시장에 집중하는 많은 부동산 기업들이 전략을 조정하기 시작했고, 부동산 업계의 또 다른 분야인 상업부동산에 관심을 갖고 점차 개입하여 상업부동산 분야에서' 규모' 확장 전략을 복제하려고 시도했다.

개발자나 투자자가 일반적으로 소유나' 매각 후 임대' 형식으로 부동산 자산을 직접 관리하기 때문에 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산이 보유자에게 지속적인 임대료 수입을 가져다 줄 수 있다는 것이 분명합니다. 특히 거시정책 강화, 은행 신용 수축의 경우 지속적으로 안정적인 임대료 수입이 부동산 회사의 현금 흐름 압력을 효과적으로 개선하고 실적 변동을 완화할 수 있습니다. 동시에, 주거용 부동산을 보유하는 것은 단지 재고를 늘리는 것에 불과하며, 상업용 부동산을 보유하는 것은 낙관 옵션과 유사하며, 미래의 토지 평가절상의 막대한 수익을 공유할 수 있을 뿐만 아니라, 시장 주기 변동에 따라 매각을 선택하거나 계속 보유할 수도 있습니다. 이것은 아마도 주거용 부동산이 상업용 부동산으로 전환되는 주요 원인 중 하나일 것입니다. 또한 상업용 부동산은 현금 흐름을 지속적으로 생산할 수 있는 자산으로, 자연적으로 자산증권화 조건을 갖추고 있다. ABS 와 REITs 모두 상업용 부동산 개발업자들이 상업용 부동산을 계속 보유하고 운영할 수 있을 뿐만 아니라, 지속 가능한 발전이나 신규 상업용 부동산 인수에 필요한 자금을 지속적으로 확보할 수 있게 해 주므로 주거용 부동산 회사보다 더 많은 자금 조달 채널을 보유하고 있습니다. 특히 20 10 초 중국 인민은행무청은'

그러나 실제로 지속적인 현금 유입이나 재산 옵션, 증권화의 융자 우세는 상업지의 최종 결과일 뿐이다. 역주기성의 근본 원인은 상업용 부동산 산업 체인의 세 가지 핵심 링크, 즉 미래 지향적 위치, 디자인의 상업적 만족도, 운영의 전문성에 대한 통제입니다. 부지 선정은 도시화와 인구 이전 과정에서 도시 변화에 대한 연구에 달려 있으며, 포지셔닝과 설계는 상업에 대한 이해와 각 대기업의 요구에 달려 있으며, 후기 운영은 부동산 개발과 상업규칙을 모두 아는 복합적인 인재에 의존해야 한다. 소위 "섹터는 사람을 결정하고, 사람은 제품을 결정하고, 제품은 모델을 결정한다" 고 한다. 앞서 언급한 바와 같이 상업용 부동산은 주택부동산이 가지고 있지 않은 3 대 반주기 산업 특징, 즉 다양성, 지속적인 현금 유입, 경영능력으로 인한 자산 부가가치 예상, 합리적인 임대 약정 (모기지, 매각, 매각 후 임대 등) 으로 인한 자산 유동성을 나타낼 수 있다. ).

(저자는 Sepp 관리 선임 컨설턴트임)