농촌건설 토지사용권의 문제점은 무엇입니까?

현재 우리나라의 농촌집합토지 성격 및 사용권 양도에 관한 법률은 주로 '헌법', '민법', '마을위원회 조직법', '토지법' 등이 있다. 그러나 농촌집합토지양도에 관한 이들 법률은 여전히 ​​현실적으로 건설용지 양도에 존재하는 문제를 해결할 수 없다.

(1) 현행 법적 제약

1. 공동건설용지의 현실적 이용권의 양도는 기존의 법규정과 충돌한다. "중화인민공화국 토지관리법" 제43조에서는 "건축을 위해 토지를 사용해야 하는 단위나 개인은 법에 따라 국유토지 사용을 신청해야 한다"고 규정하고 있습니다. 집단경제단체는 기업이나 주택건설을 제외한 토지를 사용하여 처리합니다." 동시에 법 제63조에서는 "집단토지사용권을 비농업용으로 양도, 양도 또는 임대할 수 없습니다."라고 규정하고 있습니다. 그러나 전체 토지이용계획을 준수하고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업은 파산의 책임을 지지 않습니다. 단, 법에 따라 토지사용권을 양도하는 합병 및 기타 상황은 예외입니다. " 위 규정에 따르면 집합경제단체의 구성원은 집단경제단체의 토지를 사용하여 사업을 영위하거나 주택을 건설할 수 있으나 이를 양도, 양도, 임대할 수는 없다. 법률로 금지된 농촌 집단건설 토지의 사용 권력 이양의 실제 상황은 현행법의 규정과 명백히 충돌합니다.

2. 집단건설 토지사용권 양도에 대한 특별한 사정을 법률에 ​​규정하고 있으나 이에 대한 규정이 부족하다. 예를 들어, 재산법 제183조는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "향, 촌 기업의 건설 토지 사용권은 별도로 저당 설정할 수 없습니다. 향, 촌 기업의 공장 및 기타 건물을 저당할 경우 해당 범위 내에서 건설 토지 사용권을 저당 설정할 수 있습니다. 집합건설 토지사용권 중 이 부분은 저당권 설정이 허용되므로 저당권이 실현되면 집합건설 토지사용권은 양도됩니다. 그러나 저당권 실현으로 인해 양도된 건설용지 사용권을 어떻게 처리해야 하는지, 양수인에 대한 제한이 있는지 등이 법률상 명확하지 않다. 동시에 토지관리법 제63조의 규정에 따라 실제로 이 경우 건설 토지 사용권 양도에 대한 구체적인 운영 규정은 없습니다.

(2) 재산권 제도의 문제점

도시와 농촌의 이중토지제도와 농업재산권의 불명확한 정의로 인해 농촌건설용지의 양도가 크게 제한되고 있다 법과 정책의 원래 의도에 어긋나는 일련의 사회 경제적 결과를 초래했습니다. 우리나라의 현행 토지법은 도시 토지는 국가 소유, 농촌 토지는 공동 소유하는 이중 토지 제도를 시행하고 있습니다. 오랫동안 우리 나라의 헌법, 토지관리법 및 기타 토지관리 규정은 두 가지 유형의 토지 소유권, 특히 두 가지 유형의 토지 사용권인 국토 토지 사용권과 집단적 토지 사용권에 대해 서로 다른 규정을 적용해 왔습니다. .큰 차이가 있습니다. 토지관리법 규정에 따르면 국유토지사용권은 양도, 임대, 저당권 설정이 가능합니다. 즉, 부동산 용익권 모델에 따라 법률이 설계되고 운영됩니다. 집합건설 토지사용권, 용익권은 향유할 수 없습니다. 처분권은 출자, 출자, 합작 등 특정 상황에서만 권리를 양도할 수 있습니다. 원칙적으로 집합건설 토지사용권은 향유할 수 없습니다. 양도, 양도, 임대 또는 저당할 수 없습니다. 동시에 현재의 농지제도는 여전히 재산권이 흐려지고 소유권이 비어 있는 등의 문제를 안고 있습니다. 현행 농촌토지제도는 토지는 집단소유, 즉 재산권을 집단적으로 소유한다고 명확히 규정하고 있지만, 집단지향이 불분명하고, 농촌 집단토지소유의 대표자가 누구인지도 불분명하다. 향 정부, 마을 위원회, 마을 주민 단체, 개별 농민은 모두 토지권의 특정 측면을 향유하지만 소유권 주체는 아닙니다. 일부 지역에서는 토지재산권 주체가 불분명하거나 소유권 출처가 불분명하고 소유권 경계가 불분명한 문제를 해결하기 위해 조직과 관리를 용이하게 하기 위해 마을 주민 집단이나 향 농민 집단이 공동으로 소유하는 토지 소유권을 다음과 같이 결정합니다. 마을농민이 공동소유하게 되어 토지재산권 관계가 혼란스러워진다.

(3) 관련 이해상충 문제

현재 농촌건설 토지양도에서 가장 두드러지는 문제는 평가를 둘러싼 농민, 집단, 지방자치단체의 이해상충이다. 땅의. 농촌건설용지의 양도로 인해 토지의 기능이 전통적인 '생산' 기능에서 '자산' 기능으로 바뀌면서 산업화, 도시화 과정에서 토지에 대한 수요가 농민 집단 토지소유 간의 모순을 가져왔다. 제도적 차원에서 권리와 농민의 이익이 강조되었습니다.

1. 지방자치단체는 '공권력'으로 농촌건설부지의 부가가치를 대부분 획득했다. 중앙정부의 엄격한 토지관리, 승인절차, 토지감독, 재정 및 조세정책의 제약으로 인해 지방자치단체의 토지취득비용 증가는 집단건설용지의 양도를 객관적으로 촉진시켜 왔다. 개발자, 즉 토지 사용자의 경우 토지 취득을 위한 사전 승인 및 승인 절차가 번거롭고 시간이 많이 걸리기 때문에 집단으로부터 직접 토지를 취득할 의지가 없습니다. 집단건축 토지사용권 양도는 복잡한 토지취득 절차를 피할 수 있고, '토지사용 할당량'의 적용을 받지 않으며, 대체로 지방정부가 '공공기관에 의존하는 토지취득 제도'를 대체하게 되었습니다. 농촌 지역에서 건설을 수행할 수 있는 권한을 부여합니다. 토지 양도 시 토지 양도 소득 분배에 직접 참여합니다. 따라서 농촌건설용지 양도의 가장 큰 수혜자는 지방자치단체이다.

2. 농촌 건설 토지 양도로 인한 농민의 이익은 토지권과 비대칭입니다.

토지소유자와 토지사용자라는 이중적 정체성을 지닌 농민으로서 농촌건설용지 양도에 있어서 이들의 권익은 충분히 실현되지 못하고 있다. 소유자인 마을농민집단이든, 소규모 마을주민집단 농민집단이든 관리자에 대한 효과적인 억제 장치가 부족합니다. 따라서 농민은 농민단체의 구성원으로서 집단건설용지사용권 양도에 따른 이익을 보장받기 어렵다.

3. 농촌집단단체의 '관리자'는 이익공유단체로서 농촌건설부지 양도를 통해 막대한 이익을 얻었다. 토지 가치 상승에 힘입어 농촌 토지를 운영하고 관리하는 풀뿌리 조직은 농촌 집단 건설 토지 사용권 양도의 주요 촉진자이자 기득권자가 되었습니다. 결국 농촌토지양도의 주요 이해당사자이자 집단토지양도의 최종 수혜자는 '마을과 마을' 수준의 풀뿌리 조직이다. 이들은 '집합소유권'의 대표자일 뿐만 아니라, 지방자치단체와 접촉해 우월한 정책을 파악하고, 궁극적으로 농촌건설부지 양도의 주체가 되는 정보우위 당사자이기도 하다. 집단토지소유권의 관리자는 집단토지소유자가 향유하는 부가가치의 대부분을 보유한다.