부동산 개발 및 운영에 관한 건설사업관리에 대한 분석 및 연구?

1 서문

최근 부동산산업은 국민경제에서 차지하는 비중이 날로 커지고 있으며, 그 급속한 발전으로 인해 부동산산업은 국민경제의 기둥산업으로 자리매김하고 있습니다. 산업 발전의 역사로 볼 때, 우리나라 부동산 산업은 아직 성장 단계에 있으며, 전통적, 자급자족적 생산 방식을 시장 지향적이고 산업화되고 전문화된 부동산 생산 및 공급 메커니즘으로 대체하는 과도기에 있습니다. . 부동산 프로젝트 관리 업무는 점점 더 완전해지고 성숙해지고 있습니다. 부동산 개발 및 운영의 엔지니어링 관리는 프로젝트의 전체 개발 및 운영 주기에 걸쳐 실행됩니다. 주요 내용은 프로세스 순서에 따라 계획 및 설계 관리, 개발 관리, 건설 관리 및 자산 관리의 네 부분으로 나눌 수 있습니다. 부동산 개발 회사의 경우 전체 프로젝트 프로세스에 걸친 의사 결정, 조직, 리더십, 통제 및 혁신은 프로젝트 성공의 전제 조건입니다. 이 기사에서는 주로 부동산 프로젝트 관리 간의 조정, 균형 및 연결 문제를 분석합니다.

2 개발관리

개발관리란 부동산 개발회사가 사업을 성공적으로 완료하기 위해 회사 내부 인사, 재무, 엔지니어링, 영업, 물류 부서를 조직하고 관리하는 것을 말합니다. 엔지니어링 프로젝트 개발 관리는 기업이 계획 관리, 건설 관리 및 자산 관리를 성공적으로 달성하기 위해 채택한 비즈니스 모델이기도 합니다.

엔지니어링 부서는 개발자를 대신하여 엔지니어링 프로젝트의 건설을 관리합니다. 주요 내용에는 자재 조달 및 재고, 건설 회사 식별 및 조정, 건설 품질 및 진행 관리, 관리가 포함됩니다. 관련 계약의 관리, 필요한 계약의 세부 구조 설계 변경, 건설 보고서 등을 관리합니다.

재무부는 회사의 자금관리를 담당하며, 회사의 재정상태와 운영실적을 확인할 수 있는 정기적인 보고서를 제공한다. 주요 내용은 프로젝트 설립을 위한 자금조달(재무)계획, 세 가지다. 건설 단위의 프로젝트 지불 및 개발 회사의 자체 운영 비용 처리.

영업부는 회사가 개발한 제품인 건물을 판매하는 업무로 판촉방법 선정, 판매가격 책정, 판매채널 구축 등을 담당한다. 기업 인사부의 관리 업무는 프로젝트 개발과 관련된 인력에게 업무를 할당하고, 인사 정보를 관리하고, 성과 평가 및 인센티브 시스템을 구축하는 것 등입니다. 물류부서는 프로젝트 건설을 위한 생활지원을 제공하게 된다.

개발 관리의 목표와 원칙은 기업의 인적, 물적, 재정적 자원을 통합하고, 일련의 과학적이고 표준화된 운영 절차를 확립하며, 현대적인 정보 관리를 기반으로 시장성이 있는 심층 지식을 지속적으로 개발하는 것입니다. 고객에게 인기가 높은 주거용 또는 상업용 부동산입니다. 개발 관리의 초점은 기업의 내부 운영에 있으며 핵심은 엔지니어링 프로젝트의 개발 프로세스에 있습니다. 비용 관리, 품질 보증, 건설 기간 단축 및 시장 혁신은 개발 및 운영 프로세스의 구체적인 요구 사항입니다.

3 계획관리의 중요한 의미

계획관리는 기획 및 설계 과정을 관리하는 것이며, 부동산 개발회사는 건물의 기획 및 설계를 해당 설계 부서에 위탁해야 합니다. 계획과 설계의 비용, 일정, 목표를 제어하고 관리합니다. 부동산 회사는 계획 및 설계를 관리하기 위해 계획 관리 시스템을 구축하거나 도입할 수 있습니다. 즉, 기획 관리 응용 소프트웨어와 기획 및 설계 소프트웨어는 상대적으로 독립적인 전문 소프트웨어인 "두 세트"입니다. 전자는 "관리"를 지향하고 후자는 "설계"를 지향합니다.

기획관리와 기획설계는 매우 밀접하게 연관되어 있다. 기획관리 시스템 구축의 중요한 목표 중 하나는 기획 및 설계 결과에 대한 검토 및 관리 수준을 향상시키는 것이다. 기획관리정보시스템과 기획설계의 관계의 핵심은 기획 및 설계 결과가 사업기획의 요구사항에 부합하는지 확인하고, 컴퓨터가 제공하는 다양한 검토 도구를 통해 기획 및 설계 관리 수준을 향상시키는 것입니다. 수행해야 할 특정 작업에는 다음 사항이 포함됩니다.

3.1 개발자는 계획이 완료된 후 관리 시스템의 입력 요소로 프로젝트 계획 및 설계의 핵심 사항과 원칙을 결정합니다. 계획안을 점검 및 평가하고 피드백 및 수정 관리 방법을 적절하게 채택하여 조정하고 최종적으로 설계 계획을 선택해야 합니다.

3.2 기획 관리는 기획 및 디자인 작업 습관의 변화를 최소화하도록 노력해야 합니다. 다양한 계획지표를 컴퓨터에서 자동으로 계산, 조회, 분석하기 위해서는 기존 지도제작 중심의 계획도면을 GIS 공간분석 중심의 디지털 계획도면으로 전환하는 것이 필요하다. 그러나 기획자와 디자이너의 원래 작업 습관에 대한 변화는 최소화되어야 합니다. 표준 요구 사항은 계산이 필요한 요소에 대해서만 제시될 수 있으며, 기획자와 디자이너는 이러한 레이어를 만들 때 특정 레이어 레이어링 및 코딩에 따라 디자인해야 합니다. 일부 장식 요소를 포함한 기타 요소는 요구 사항을 완화할 수 있습니다.

3.3 계획 및 설계에 대한 합리적인 계층적 코딩 표준을 제안합니다. 현재 많은 기획 및 설계 부서에서 계획 및 설계에 AutoCAD를 사용하고 있으므로 위의 원칙을 바탕으로 기존 국가 표준, 부서 표준 및 지역 표준을 기반으로 "계획 도면을 위한 AutoCAD 계층적 표준"의 완전한 세트를 수립해야 합니다. 관련 부서에 관련 정보를 제공합니다. 기획 및 설계 부서에서 발행합니다. 동시에 부동산개발업체와 기획관리부서는 기획관리정보시스템을 활용해 설계부서가 제출한 기획·설계안을 검토할 수 있도록 상응하는 대책을 강구해야 한다.

3.4 컴퓨터를 통해 기획 및 설계 결과를 검토합니다.

기획 및 설계 부서에서 제출한 설계 계획이 시스템에서 규정한 특정 형식 표준을 충족하는 경우 계획 관리 시스템은 계획 지도를 시스템으로 가져와 이를 지형 지도, 파이프라인 다이어그램 및 기타 레이어와 함께 오버레이하여 표시할 수 있습니다. , 계획 및 설계 계획에 대한 계산, 비교, 쿼리, 통계, 분석 등에 대한 지표를 제공할 수 있습니다.

3.5 기획 및 설계 결과를 기초데이터로 변환합니다. 승인된 계획 도면(예: 세부 관리 규정 등)은 계획 관리 정보 시스템의 참조 자료가 될 수 있으며 그림 1로 표시할 수 있는 승인, 프로그램 연구 및 후속 분석을 위한 엔지니어링 프로세스를 제공할 수 있습니다.

4 건설관리의 중요성 분석

소위 건설관리는 프로젝트의 건설과정을 관리하는 것이다. 부동산 개발회사에서는 일반적으로 사업관리부서가 구체적인 건설관리를 담당하며, 사업의 전반적인 관리모델과 계약모델은 사업의 특성과 사업실태를 토대로 회사의 고위 경영진이 결정한다. 회사. 일반적인 건설 프로젝트 계약 모델에는 병행 계약 모델(별도 계약), 건설 일반 계약 모델(GC), 건설 일반 계약 관리 모델(MC), (설계 + 건설) 계약 모델, 프로젝트 일반 계약 모델, CM(건설 관리)이 포함됩니다. 모델 계약 등 우리나라에서 부동산 건설은 일반적으로 처음 두 가지 형태로 수행됩니다. 즉, 프로젝트 건설이 완전히 건설 단위에 계약되거나 다른 건설 프로젝트(건축 구조물, 녹화, 건설 장비, 도시 파이프라인, 등)은 서로 다른 건설단위가 별도로 계약하도록 하세요. 대규모 엔지니어링 프로젝트 또는 고급 부동산의 경우 부동산 개발 회사는 건설 관리를 위해 MC 모델 또는 CM 계약 모델 채택을 고려해야 합니다. 건설종합도급관리모델(MC)은 발주처(개발자)가 건설관리 경험이 풍부한 단위 또는 컨소시엄과 건설종합도급관리계약을 체결하는 것을 말하며, 전체 프로젝트의 건설 조직과 관리를 담당한다. 일반적으로 MC조직은 특정 프로젝트의 건설에 참여하지 않고 대신 하도급입찰, 하도급 등의 업무를 수행한다. MC 모드는 건설 진행 속도를 높일 수 있으며 일반적으로 건설 및 설치 비용의 일정 비율에 따라 비용이 추출됩니다. CM 계약 모델은 개발 기업이 계약자로서 CM 단위에 위탁하여 Fast Track(신속한 경로) 생산 조직 방식을 채택하여 건설 관리를 수행하고 건설 활동을 직접 지시하며 설계 활동에 어느 정도 영향을 미치는 것입니다. 일반적으로 개발자와 "cost plus" 계약을 체결합니다. 그 특징은 설계와 시공이 완전히 통합되어 있으며 프로젝트의 최대 비용이 보장되어 CM 기업이 해당 위험을 부담하게 한다는 것입니다.

부동산 개발 회사의 경우 건설 관리 모델은 다양한 형태를 취할 수 있지만 목적은 동일합니다. 합리적인 비용으로 고품질 엔지니어링 프로젝트를 최대한 빨리 완료하는 것입니다. 이러한 목표를 달성하기 위해 개발회사는 공사 적격성 검증, 입찰, 현장 공사 검사(자재 품질, 공사 기술 및 절차, 정확성 및 안전성 등), 감독 부서의 감독, 프로젝트 자금의 질서 있는 지불 및 기타 조치를 통해 개발자는 프로젝트 건설의 품질, 진행 및 비용을 통제할 수 있습니다. 물론 건설 관리에는 공급업체와의 관계 조정도 포함됩니다.

5 건설사업개발관리, 기획설계관리, 건설관리 간의 상호 조정 및 추진

부동산 개발 및 운영에 있어서 사업관리에는 위에서 언급한 계획관리, 개발관리가 포함된다. , 건설 관리 및 자산 관리 성공적인 엔지니어링 프로젝트를 완료하려면 이를 달성하기 위해 네 가지 측면 모두가 우수해야 합니다. 따라서 이 4가지 경영내용의 관계를 조율하고 서로 촉진하고 협력하게 만드는 것이 개발사업의 중요한 부분이다(일부 개발관리 업무에 반영).

부동산 개발에 있어서 건축설계와 시공의 분리는 각자의 전문성 향상에 도움이 되지만, 설계와 시공의 분리는 많은 문제점을 안고 있다. 예를 들어, 설계자가 건축기술을 이해하지 못해 설계계획의 수립을 어렵게 하고 공사의 비용과 진행에 영향을 주거나, 시공단위의 경험이 부족하여 건축설계를 잘 이해하지 못하는 경우 등이다. "도면에 따라 구성합니다." 이러한 문제를 해결하기 위해 최근에는 엔지니어링 관리에 있어 시공성 분석이 보편화되고 실용적인 관리 방법으로 자리잡고 있습니다. 시공성(Constructability)은 "프로젝트의 전반적인 목표를 달성하기 위해 프로젝트의 기획, 설계, 조달 및 현장 운영에 대한 건설 지식과 경험을 최대한 활용하는 것"을 의미합니다. 부동산 개발 즉, 건축가와 엔지니어는 개발자의 요구 사항에 따라 계획 목표에 부합하는 가장 경제적이고 쉬운 건설 계획을 계획하고 설계합니다. 장비의 일정 및 사용 시기를 계획하고 최선의 진행 계획을 제안합니다. 건설 관리자 또는 시공자는 자신의 건설(관리) 경험을 바탕으로 계획에 적합한 자재 및 공법을 채택하고 설계 및 엔지니어에게 제안합니다. 설계 단계, 설계 계획에 어느 정도 영향을 미치므로 낭비와 시공 어려움을 피할 수 있습니다. 시공성은 프로젝트의 타당성과 시공 용이성을 강조하며, 예를 들어 설계 시 부지 규모, 건설 장비, 시간, 기후, 인건비 등의 제한을 고려할 수 없습니다. .

반면, 건설주체나 사업주체의 사업관리부서가 설계부서와 소통하여 이해와 조율을 이루지 못했고, 준공 후에도 계획과 설계가 일치하지 않는 건물이 많았다.

따라서 시공성 연구를 구현하고 설계를 올바르게 구성하려면 다음 요소가 필요합니다.

5.1 부동산 개발 회사의 강력한 지원. 개발자는 투자자로서 시공성 연구와 설계 연구를 매우 중요한 위치에 두어야 한다. 즉, 기획 및 설계의 초기 단계, 기획 및 설계가 완료되는 단계, 그리고 시공이 완료되면 설계자, 건설 인력, 관련 전문가 및 지역 전문가를 소집해야 합니다. 기업의 조직자와 조정자는 정기적인 연구 회의를 개최해야 합니다. 효과적인 의사소통과 토론을 통해 엔지니어링 프로젝트의 목표가 통합적이고 체계적이며 전문적으로 완성됩니다.

5.2 가능한 한 빨리 구현하세요. 프로젝트 초기 단계에서 프로젝트 결정에 소요되는 비용은 매우 적지만, 이러한 결정은 프로젝트의 전체 비용에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 시공성 연구가 프로젝트 비용에 미치는 영향은 기획 단계, 설계 단계부터 다양합니다. 건설단계, 자산관리단계에서는 감소하는 추세가 뚜렷하며, 그로 인한 이익도 감소하고 있습니다. 한번 제출된 사업의 시공도서 및 설계지시서는 변경하기가 더 어려우므로 개발업체와 시공업체는 기획 및 설계의 시공성 검토에 조속히 참여해야 하며, 시행사는 이를 이행해야 한다. 초기 프로젝트 결정.

5.3 계속해서 연구를 수행합니다. 한편, 시공성 연구는 전체 프로젝트 수행 과정에 걸쳐 체계적인 연구를 강조하고 관련 인력의 지식과 경험을 최대한 활용합니다. 이는 시공성 연구와 설계 연구가 프로젝트 마스터 플랜의 일부가 된다는 것을 의미합니다. 한편, 인턴십 '지식관리'란 연구 과정에서 배운 경험과 교훈을 기획과 요약을 통해 잘 기록하고 승화시키고, 업무 과정에서 흐트러진 지식을 체계적으로 관리해 '사용 가능'하게 만드는 것을 의미한다. . 지식의 공유와 재사용을 실현하는 "재생 가능한 자원"입니다.

6 결론

요약하면 기업은 모두 지속적인 경쟁 우위 확보를 목표로 하며, 부동산 개발업체도 예외는 아닙니다. 이를 위해서는 부동산개발업자가 지속적으로 혁신적인 건설기술을 바탕으로 기획, 설계 등 전문경영모델을 핵심으로 우수한 인적자원을 바탕으로 부동산 개발 및 운영 전 과정에서 고객만족경영을 ​​실천해야 합니다. , 개발 및 운영, 건설 및 자산관리 단계에서 지속적인 운영 개선과 관리 강화를 통해 원가, 일정, 품질관리 원칙을 바탕으로 고객이 만족할 수 있는 제품과 서비스를 지속적으로 제공하겠습니다.

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