주택 융자 생사국을 감독하고 강화하다.

주택 융자 한겨울이 다가온 느낌은 이미 한 번 이상 업계에서 발효되었다.

9 월1/KLOC-0

중화인민공화국 은행업감독관리법 제 46 조 위반으로 중신신탁유한책임회사 건신신탁유한책임회사는 벌금 654.38+0.2 만원을 선고받았다. 부동산 개발업체들이 신탁자금을 불법으로 사용하여 토지양도가격을 지불하기 때문이다.

규제 당국이 벌금을 낸 것은 이번이 처음이 아니다. 20 19 이후 금융기관은 직접 또는 변장으로 금융서비스를 제공하는 것에 대해 벌금을 부과 받았다.

9 월 15 일, 타임지 기자는 이번 처벌에 근접한 두 신탁회사의 인사로부터 처벌은 이전의 위반으로 인한 것이지 최근의 새로운 프로젝트가 아니라는 것을 알게 되었지만, 해당 인사는 관련 주택기업을 공개하지 않았다.

9 월 13 일, 많은 부동산 업계 인사들이 타임지에 부동산 융자 규제가 계속 강화될 것이라고 밝혔다. 이는 주택 기업 융자를 더욱 규범화하기 위한 것이다.

주택 불출' 의 대범하게 부동산 업계는 이미 토지 융자 채널이 막히고 융자 비용이 높은 융자난에 직면해 있다.

규제가 갈수록 엄격해지고 있다.

8 월 말 실적 발표회에서 융창 중국 회장 손홍빈이' 전대미유' 라는 단어를 내놓아 현재의 융자 환경을 묘사했다.

그의 이해에서, 주택 융자 측의 규제는 주택 기업의 토지 획득뿐만 아니라 하류 판매단까지 만연할 것이다.

이 발언의 처음 3 개월 동안 은감회가 발표한' 치란 성과 공고에 관한 준수 건설 추진에 관한 통지' (이하' 23 번 문') 가 먼저 경종을 울렸다.

17 년 5 월 발표된 23 번 문건에 따르면 지난 몇 가지' 곡선' 융자 방식은 규제층의 이름 변경 대상이 됐다. 신탁회사가' 사증' 불완전 개발자에게 직접 융자를 제공하는 것을 금지한다. 또는 지분 투자+주주 대출, 지분 투자+불량채권 인수, 외상 매출금, 특정 자산 수익권 등을 통해 융자를 제공할 수 있습니다. 부동산 기업의 직접 또는 변상 토지 양도 가격에 대한 융자 제공을 금지하다.

규제 당국은 여전히 ​​ "부족한 부분을 조사" 하고 있습니다. 8 월에는 일선 도시와 2 선 도시를 포함한 32 개 도시은행이 개발대출, 경영부동산 대출, 주택관련 상업어음 담보대출 등을 포함한 부동산 업무 특종 검사를 받았다.

최근 58 안거객부동산연구원 수석분석가 장보 분석에 따르면 5? 9 월 정책은 분명히 3 단계 추세를 보였다.

그의 의견으로는, 첫 번째 단계는 초기 "주택은 해고하지 않는다", "부동산을 경제를 자극하는 단기 수단으로 삼지 않는다" 는 "설정과 엄한 통제", "엄한 통제 신탁", 세 번째 단계는 실질적인 실행과 "정류 확대" 이다.

감독 강화의 효과가 점차 나타나고 있다.

동책기관의 최신 자료에 따르면 지난 8 월 40 개 전형적인 주택기업 융자액은 368 억 2600 만원으로 5.8 15% 감소해 연내 두 번째 절벽식 하락으로 나타났다.

세계은행과 이용익신탁에 따르면 해외융자와 신탁융자 규모도 크게 감소했다.

지난 8 월 전 부동산업계는 해외 채권 1 12 억원을 발행해 링비가 77% 하락했다. 마찬가지로 부동산에 새로 투자한 신탁사업금액은 6 16 억원으로 링비 하락 19%, 전년 대비 40% 하락했다.

9 월 13 타임지 기자와의 인터뷰에서 많은 부동산업계 인사들은 향후 융자가 계속 하락하면 주택기업 납지에 미치는 영향이 확대될 것으로 보고 있다.

9 월 16 일, 한 대형 주택기업 투자홍보부 직원 진보 (가명) 가 시대주간지 기자에게 평소의 모금, 땅을 떠나면 개발자들이 적응할 시간이 필요하다고 말했다.

"이전 개발업자들은 1: 1 심지어 3: 7 을 통해 땅을 가져가는 경우가 많았습니다. 즉, 토지 자금의 절반이 은행에서 제공되었습니다. 토지 경매가 성공하면, 자격을 갖춘 사람은 은행에 개발 대출을 신청할 수도 있다. 건안사가 개발 과정에서 선불금은 개발자에게 주는 무이자 대출이다. 집을 예매하면 현금 수입이 있다. " 진파 분석도.

진보의 말에 따르면, 일부 기관들은 심지어 부동산 기업들이 지렛대를 치우고 심지어 규정 준수 겉옷을 입는 것을 도울 수 있다고 합니다.

즉, 개발업자들은 너무 많은 자금이 없어도 정착할 수 있을 것이다.

9 월 13 일, 신탁회사에 가까운 사람들은 타임지에 23 번 문건이 신탁회사를 거의 완전히 차단하고 채권 형태로 사전 융자를 제공하는 경로를 제공했지만, 사전 융자 업무는 계승하기 어렵다고 밝혔다. 그러나 현재 주택업체들은 여전히' 432' ('사증' 이 완비되어 있고, 자기자본투자 30%, 자질 2 급 이상) 에 부합하는 프로젝트 명의로 융자하고 있다. 업계에서는 속칭' 창자' 라고 부른다.

전선관은 보통' 432' 에 부합하는 프로젝트에 융자를 제공하는 것으로 알려져 있지만, 프로젝트를 담보하거나 강감독을 하는 것이 아니라 새 프로젝트를 규제의 담보물로 사용하여 상환원으로 삼고 있는 것으로 알려졌다.

23 번 문문에는 이 모델이 명확하게 열거되지 않았다. 은행 감독의 규제 기준이 다르기 때문에 신탁 내부 위험 통제가 다르고, 이 모델은 조작 공간도 있다. 그러나 발고 시점까지 타임지 기자는 구체적인 프로젝트와 도시를 더 이상 확인하지 못했다.

중소 주택 기업의 곤경

시장의 한겨울에 많은 개발업자들은 어쩔 수 없이 신중한 태도로 하반기에 직면해야 한다.

8 월 실적회에서 발표된 정보를 보면' 신중함' 은 일부 주택 기업의 키워드다. 융화는 전형적인 예이다. 올해 5 월부터 공개시장의 경매와 토지 인수가 중단됐다. 융창설은 "서둘러 땅을 가져가지 말고 냉정하고 객관적으로 시장을 판단하라", "일선 도시에 집중하라, 다시 가져갈 기회가 있다" 는 것이다.

마찬가지로, 중국 항대도 토지 획득을 위한 전제조건을 제시했다. "정책이 좋지 않으면 투자 태도가 신중하다."

그러나 개발자에게 이것들은 모두 지출을 줄이는 수단이다. 생존하려면 오픈소스가 관건이다.

당연히 돈을 얻는 방법에 관심이 있습니다.

주택 기업 융자를 엄격하게 규제하는 것은 융자를 일률적으로 처리하는 것을 의미하지 않는다.

사실 주택업체들은 여전히 다른 채널을 통해 오픈 소스 융자를 할 수 있다.

8 월 30 일, 심교소에서 공개한 공개 정보에 따르면' 화시? 벽계원 2065438+2009 년 제 1 기 자산 지원 특별 프로그램이 승인되었으며, 발행 예정 금액은 1835438+000 만원이다.

또한 카이사르메리어트 호텔 654.38+0 억 2600 만 원 ABS, 영안지 4 억 4 천만 원 ABS 프로젝트, 종군그룹이 발행할 80 억 원 ABS 가 감독부에서 접수하고 있다.

REITs 융자에서 상인 뱀의 입도 통로를 열려고 시도했다. 9 월 2 일, 회사는 5 곳의 오피스텔 자산을 포장하여 REITs 를 발행하여 홍콩에 상장할 계획이라고 공고했다. 발표가 성공하면 HKEx 는 12 의 REITs 제품을 맞이할 것이다.

업계에도 우려가 있다. "비교하면, 소규모 개발자의 경쟁력은 더 이상 약화되는 것을 배제하지 않는다. 자금과 자원이 모두 머리 주택 기업에 집중되고 있기 때문이다. " 첸 보 는 말했다.

어떤 회사들은 이것이 기회라고 생각한다. 그린랜드 홍콩 이사회 의장 겸 CEO 인 진군은 반년 실적회에서 타임지 기자에게 자금 조달이 회사에 나쁜 일이 아닐 수도 있다고 답했다. "그린랜드 홍콩은 신탁방식으로 융자한 적도 없고, 신탁대출과 토지자금의 프런트 엔드 융자도 없다. 회사의 중국 융자 공간은 매우 크다. 왜냐하면 많은 도구가 아직 쓸모가 없기 때문이다. "

분화를 강화하다

그러나, 부동산 기업의 융자 비용도 크게 차별화되었다.

융자 비용의 높낮이와 융자 금액의 양은 주택 기업의 융자 능력에 대해 새로운 시련을 제기하였다. 대다수 민영주택 기업들에게 현재 상황은 결코 낙관적이지 않다.

20 19 상반기 재보에 따르면 민영주택 융자 비용은 일반적으로 6% 로 나타났다? 9% 입니다. 헤드하우스 기업 벽계원 (02007.HK) 과 반케 그룹 (000002). Sz; 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 02202.HK), 중국 항대 (03333.HK), 융창 중국의 평균 융자 비용은 각각 6. 13%, 6%, 8.6%, 8% 였다. 중형 주택 기업 태화그룹과 R&F 부동산은 각각 9.3%, 6.48% 에 달했다.

중앙 기업을 배경으로 한 주택 융자 비용이 더 낮다. 중해 부동산과 화윤지를 예로 들면 올 상반기 평균 융자 비용은 4.28% 와 4.45% 로 지난해 말보다 0.02% 하락했다.

중앙기업과 주택기업이 빚을 내는 우세도 뚜렷하다. 중국 항대와 상인 뱀의 입을 예로 들다. 전자는 올해 몇 건의 채권 금리가 9% 에 달합니까? 1 1% 사이, 후자는 지난 3 월 15 억원 전환 사채를 발행했고 액면금리는 0. 1% 를 차지했다. 한편 8 월 현재 40 개 주택 중 금리가 4% 이하인 9 개 기업 채무 융자 중 상인 뱀구는 이미 4 곳을 차지했다.

그러나 융자 비용이 아무리 다르더라도 부동산 기업이 자체 경영을 통해 관리 수준을 더욱 높여야 한다는 것은 명백한 사실이다.

공개 자료에 따르면, 많은 주택업체들이 이미 상환률을 중요한 심사 지표로 삼았다. 그 이유는 이해하기 어렵지 않다. 판매 리베이트를 가속화하는 것이 개발자의 중요한 자금원이 되었다.

"올해 벽계원은 순자산 수익률로 평가됐다." 벽계원 회장인 모빈 회장은 성과회에서 말했다.

반케 들은 지불을 평가할 때 구체적인 수치를 설정하지 않고 지표를 다듬었다. 실행 시간은 동적으로 유지되며 분기별로 조정되어 판매 및 지불을 촉진합니다. "매일 건물을 팔기 좋은 날이다." 반케 수석 부사장 겸 최고 운영책임자 장욱이 말했다.

머리 주택 기업도 그렇고, 중소기업도 마찬가지다. 예를 들어 욱휘지주 (00884) 가 있습니다. HK), 욱휘지주사장 LAM Raymond 가 타임위크 기자에게 소개한 바에 따르면, 회사는 이 돈을 독촉하기 위해 독촉팀을 구성했다. "생산품 판매, 재고 감소, 화학품 개선, 독촉 속도를 높이는 것은 서환그룹의 하반기 발전 전략이다."

"주택 기업의 경우, 나는 미래가 두 가지 유형의 위험을 피해야 한다고 생각한다. 첫째, 통화 자금과 부채의 위험. 자체 자금 규모가 작고 외부 자금 조달에 지나치게 의존하면 신용 위험이 커질 수 있습니다. 두 번째는 토지 비축량이 부족하고 적극적으로 땅을 잡을 위험이 있다는 것이다. " 최근 연합증권수석경제학자 이기린은 국가금융개발연구소에서 발표한' 중국 주택금융발전보고서 (20 19)' 발표회에서 제안했다.