사업세부터 부가가치세 개혁까지, 부동산 회사에 어떤 위험과 기회가 있을까요?

안녕하세요!

1. '사업세를 부가가치세로'가 부동산 회사에 가져온 과제

부동산 회사가 사업세에서 부가가치세로 바뀐 후 두 가지가 있습니다. 부가가치세와 사업세의 주요 차이점은 첫째, 부가세와 부가세의 차이이고, 다른 하나는 연쇄공제의 조세제도 설계에 따른 세무처리, 징수 및 관리이다. 부가가치세에 대한 규제, 신고 계산이 사업세와 완전히 다르기 때문에 부동산 회사에는 전례 없는 어려움이 따릅니다.

1. 관련 담당자는 조세 정책에 대해 잘 알지 못합니다.

부동산 회사는 사업세를 VAT로 대체하기 전에 사업세를 납부해 왔으며 세금 처리에는 VAT가 전혀 포함되지 않습니다. 재무 이사부터 재무 관리자, 일반 재무 담당자에 이르기까지 VAT 관련 조항에 대한 이해가 거의 또는 전혀 없습니다. 사업세 부가가치세 개편 이후 부동산 회사가 직면한 가장 큰 어려움은 부가가치세 정책을 처음부터 끝까지 이해하지 못하고, 부가가치세 규정을 활용하여 일상적인 운영 및 관리를 안내하고 제한할 수 없다는 점입니다. 일하다. 어떤 세금 위험이 있을지, 어떤 세금 문제가 발생할지, 예상치 못한 세금 문제에 어떻게 대처하고 사전 예방 조치를 취해야 할지 모르겠습니다. 이 경우 회사는 조세위험과 조세부담을 통제할 수 없습니다. 어떤 사람들은 부동산 회사의 재무 담당자가 부가가치세에 대한 지식을 처음부터 끝까지 보충할 수 있다고 말하지만, 이 지식을 보충하는 것도 시간이 걸리고 과정입니다. 정책에 대한 익숙하지 않은 문제는 사업세를 VAT로 대체하는 모든 회사에 대한 시스템적 위험이며, 유일한 차이점은 일부 회사는 고통 기간이 더 짧고 일부 회사는 더 길다는 것입니다.

2. 회계처리가 까다로워진다

현행 부가가치세 규정에 따르면 부가가치세 납세자는 소액납세자와 일반납세자로 구분됩니다. 일반 부가가치세 납세자의 경우 부가가치세는 부가세이므로 구매와 판매에 대해 별도로 과세해야 하며, 취득한 특별매입세금계산서는 지정된 기한 내에 관할 세무당국의 인증을 받아야 합니다. 사업세 부가가치세 개편 초기 금융인들은 기존 조세제도와 신조세제도의 연계, 조세정책 변경, 특정사업 처리, 세무회계 개편 등의 어려움을 겪었다. 또한, 영업세는 매출액에 대한 직접세이므로 회계계정 하나만 추가하면 되며, 회계모형이 간단하고 이해하기 쉽습니다. 부가가치세는 공제회계모형을 채택하고 있으며, 납부세액은 매출세에서 매입세를 뺀 금액과 동일하며, 10개의 추가 회계과목이 추가돼 이전보다 계산이 어려워진다. "사업세를 부가가치세로 대체"는 기업의 회계 시스템을 변화시킬 뿐만 아니라 송장 시스템, 세금 신고 시스템, 인증 공제, 세금 납부 및 기타 회계 운영 측면에 일련의 새로운 문제를 야기합니다. 약간 부주의하게 다루면 위험이 발생할 수 있습니다.

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금융인의 전문성과 직업윤리의 불균형으로 인해 조세정책, 관련업무의 회계, 세금신고 및 납부, 편차가 발생할 수 있으며, 이로 인해 재무회계 미준수, 부정확한 세금 신고 등의 위험이 발생할 수 있습니다. '사업세를 부가가치세로' 개편 이후에는 표준화된 회계절차를 갖춘 기업만이 정확한 세금신고를 할 수 있어 부동산 기업의 재무업무에 새로운 도전이 될 것이다.

3. 청구서를 허위로 발행하거나 타인을 대신하여 청구서를 발행하는 행위는 형사책임에 위배될 수 있습니다.

'A자재 공급' 현상은 부동산, 건설업계에서 흔히 볼 수 있는 현상입니다. 부동산 개발업자들은 'A의 자재 공급'을 '비용 부풀리기'로 활용한다. 반면 건설사는 'A의 자재 공급'에 대한 청구서를 받을 수 없고 '대리 발급'이나 '대리' 방법만 찾을 수 있다. 허위 청구서." 이러한 "자재 공급" 현상은 사업세 시스템에서 흔히 발생합니다. 그러나 영업세 개편 이후 'A의 자재공급'으로 인한 송장 '위조발급' 및 '대리발행' 행위는 '허위발행', '부가가치세 발행'으로 간주될 가능성이 높다. 세금계산서 대리" 등의 불법행위로 처벌이 매우 높습니다. 우선, 특별부가가치세계산서를 허위로 발급 및 발급하는 행위를 범죄화하였습니다. 가산세금계산서 및 위조된 부가가치세계산서 구입죄는 형법 제208조에 의거 특별세금계산서 위조판매죄는 형법 206조 등에 규정되어 있습니다. . 둘째, 개인이나 단체에 대한 처벌은 최대 종신형이나 재산몰수까지 가능하다.

예를 들어, 2014년 3월, 중국춘핑그룹(China Chunping Group) 회장 린춘핑(Lin Chunping)은 부가가치세 계산서를 허위로 발행한 혐의로 저장고급인민법원으로부터 종신형을 선고받았으며 그의 개인 재산을 모두 몰수당했습니다.

4. 매입세액 공제가 부족해 일부 부동산 회사의 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다

사업세를 부가가치세로 대체하는 목적은 세금만 납부하는 것이다. 제품이나 서비스의 부가가치가 높은 부분에 대한 개혁을 통해 세금의 중복을 줄입니다. 전국 사업세 부가가치세 전환 재판과 사업세 부가가치세 전환 초기 단계의 피드백을 보면 대부분의 기업이 조세부담을 경감하는 성과를 거뒀다. 그러나 생산의 순환적 특성, 비용 구조에서 공제 가능한 비용의 비율이 상대적으로 작거나 과세 인지에서 매입세를 공제하기 어려운 등의 이유로 비용을 공제할 수 없는 기업도 있으므로 세금이 부과됩니다. 대신 부담은 늘었다.

부동산사업의 비용구조는 매우 복잡하며, 공제 가능한 개발비는 주로 토지비, 건축 및 설치비, 공공시설비, 주택장식비 등이 있으나 이러한 비용은 종합부동산에 포함된다. 1선 및 2선 도시의 부동산 개발비 비중은 높지 않습니다. 1선 및 2선 도시의 부동산 개발비도 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

( 1) 토지 개발 비용은 파악하기 어렵다

토지 비용은 일반적으로 금액이 엄청나며 이는 부동산 개발 비용의 주요 지출이자 부동산 산업에서 결정적인 역할을 한다. 통계에 따르면 토지비용은 1선 도시에서는 개발비의 40% 이상을 차지하고, 2선 및 3선 도시에서는 20~30%를 차지한다. 토지취득방법 중 일부는 입찰, 경매, 상장을 통해 이루어지며 일부는 무상양도, 일부는 마을집단과의 협력을 통해 취득하고 일부는 지분취득을 통해 취득하는 것이 허용되는 매입세금계산서를 취득하는 것이 거의 불가능합니다. 법에 따라 토지 비용을 공제합니다. 부가가치세의 원칙은 물품을 판매하거나 서비스를 제공할 때 부가가치세를 납부하는 동시에, 부동산 산업에서 토지 비용에 대한 매입세액을 공제할 수 있다는 것입니다. 큰 문제가 됩니다. 또한, 일부 부동산 회사가 초기에 토지를 취득하는 데 드는 비용은 상대적으로 낮습니다. 지분 취득을 통해 토지를 취득하는 회사는 이 부분의 프리미엄이 취득 회사의 장부에 반영됩니다. 취득한 회사의 장부는 변경되지 않습니다. 토지부가가치세, 법인소득세 계산 시 보험료 부분은 공제가 불가능하며, "사업세~부가가치세" 이후의 보험료 부분은 납부 전 공제되지 않습니다. 부가가치세는 법인세 부담에 더 큰 영향을 미칠 것이다. 인수된 회사의 원래 개발 프로젝트에 대한 토지 양도 비용이 2억 위안이라고 가정하면, 인수 당시 토지 가치가 7억 위안으로 상승하면 5억 위안의 토지 가격 차이가 발생하고 불가능합니다. 토지 비용에 대한 부가가치세 계산서를 받기 위해. 매입세액 공제가 없으면 부동산회사의 부가가치세 부담은 늘어날 수밖에 없다.

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(2) 기초재고자산과 고정자산은 공제되지 않습니다.

부가가치세법 개정 조항에 따라 발행된 문서 참조, 재고 및 고정자산 개설에 대한 매입세액은 공제될 수 없습니다. 예를 들어, "VAT 개혁" 이전에 운송 및 통신 산업 기업이 구매한 고정 자산 및 재고는 매입세에서 공제가 허용되지 않습니다. 특히, 기간 초 운송 산업의 차량 및 선박은 매입세액에서 공제가 허용되지 않습니다. 이는 개편 초기에 업계 전반에 걸쳐 운영상의 어려움이 발생한 문제입니다. 부동산 산업의 개발 비용과 기존 주택 재고는 기업 자산에서 높은 비율을 차지합니다. 매입세액 중 이 부분은 공제가 허용되지 않으므로 부동산 회사는 부가가치세를 납부한 후 재고를 판매하게 됩니다. 개정. 매출세가 많이 발생했지만 이에 상응하는 공제 가능한 매입세액이 없다면 조세부담은 필연적으로 크게 늘어날 수밖에 없다. 실제로 많은 부동산 회사들이 프로젝트 회사 형태로 개발을 하고 있는데, 기본적으로 부동산이 사업세 부가가치세 개편 이전에 개발되고 대부분의 매매가 사업세 부가가치세 개편 이후에 발생한다면 프로젝트 회사는 매출세만 있고 기본적으로 매입세액을 공제할 수 있다면 세금부담은 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.

5. 일부 부동산 회사의 운영 조건은 더욱 어려울 수 있습니다

2014년 이후 부동산 시장의 심층 조정으로 인해 사람들의 시장 기대는 근본적인 변화를 겪었습니다. 부동산 시장은 계속해서 판매 실적이 계속 하락하고 재정적 압박이 크며 자금조달 업무가 과중하고 자본 비용이 상승하고 있습니다. 영업세에서 부가가치세로 개편된 부동산 기업은 매입세액이 낮고 세금 문제가 많으며 부가가치세(VAT) 특별계산서를 허위로 발행한 혐의를 받는 기업은 필연적으로 더 많은 부가가치세와 과태료를 납부하게 된다. 이익감소가 심화되고 금융시스템이 경색되면서 자본체인이 더욱 악화되고, 심지어 자본체인이 무너져 회사가 부도나는 위험에 직면하게 됩니다.

또한, 높은 이윤, 과도한 세금 부담, 심각한 세금 손실로 인해 부동산 산업은 10년 연속 국가 세무국의 국가 세무국 출범 고시에 지정된 세무 조사의 핵심 산업이 되었습니다. 2014년 특별세무조사(국세국 [[2014] 제31호)에서도 부동산, 건설 및 설치업을 2014년 특별산업 세무조사 대상으로 규정하고 있으며, 상대적으로 집중된 부가가치세 시범사업 지역이다. 지방세 특별조사의 대상은 업종이다. 사업세에서 부가가치세로의 개편 이후 가까운 시일 내에 부동산 업계가 세무조사의 최우선 대상이 될 것으로 예상됩니다. 시장 침체, 비용 상승, 이익 감소, 사업세를 부가가치세로 대체함으로써 정책 혼란과 혼돈이 초래되는 상황에서 세무조사는 의심할 여지없이 일부 부동산 회사의 운영을 어렵게 만들 것입니다.

2. '사업세를 부가가치세로'가 부동산 회사에 가져다 줄 기회

1. 업계 전체의 세금 부담이 줄어들 것으로 예상된다

부동산사업세를 부가가치세로 전환하는 것은 국민적 추진 '구조적 조세감면' 개혁의 일환으로 업계 전체의 조세부담이 확실히 줄어들 것으로 보인다. E-House (China) Holdings Co., Ltd.의 CEO인 Ding Zuyu는 건설업3 및 부동산업5에 대한 원래 사업 세율과 비교하여 사업세-VAT 개혁 이후의 세율은 다음과 같은 것으로 생각합니다. 높지만, 다양한 공제를 고려하면 개인 기업의 실제 세금 부담이 높은지 낮은지를 판단하기는 어렵습니다. 일반적으로 세금 비용을 줄여야 합니다. 중국 사회과학원 금융전략연구소 장빈 연구원은 부동산 공제가 허용되면 잠정 추산에 따르면 전체 세금 감면 규모는 5000억 위안을 넘을 것으로 예상된다고 공개적으로 밝혔다.

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10년 넘게 국가는 고정자산 투자를 억제하고 시장 수요를 압축하고 주택가격 안정. 부동산 회사는 사업세, 할증료, 법인세 등 기본세 외에 토지부가가치세, 양도세 등 특별세도 납부해야 한다. 또한 매우 높습니다. 동시에 누릴 수 있는 산업세 우대 정책도 거의 없으며, 부동산 업계의 평균적인 세금 부담은 늘 사회에서 인정받아 왔다. 우리의 계산에 따르면 부동산 회사의 전체 세금 부담률은 35 정도입니다. 높은 세금 부담은 필연적으로 부동산 회사의 세금 부담을 증가시키고 주택 구입자의 재정적 부담도 증가시킵니다. 사업세에서 부가가치세 개편 이후, 유명 전문가들이 예측한 바와 같이 특별세 실시와 부가가치세 공제망 구축으로 업계 전체의 조세부담이 줄어들 것으로 예상된다. 산업의 건강과 장기적인 발전에 도움이 됩니다. 여기서 주목해야 할 점은 업계 전체의 조세부담이 줄어들었다고 해서 각 부동산회사의 조세부담이 줄어든다는 뜻은 아니다.

2. 시장 매출 증가 예상

사업세의 존재로 인해 건설 및 설치에 포함된 매입세액 공제가 중단되었습니다. 비용을 공제할 수 없어 일부 부동산 회사는 집을 구입하면서 세금을 반복적으로 납부합니다. 특별 VAT 청구서가 없고 매입세액을 공제할 수 없으므로 소유주가 사업세를 부담하며 두 번 과세됩니다. 과도한 세금 부담은 소비자의 구매나 투자 의향에 어느 정도 영향을 미칠 것입니다. 증액 후 부동산회사는 부가가치세 공제사슬의 고리가 되며, 매입세액이 큰 경우에는 공사비와 기간비용으로 납부한 부가가치세를 공제받을 수 있다. 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 중소규모 부동산 기업의 경우 연간 과세 매출액이 500만 위안 미만인 경우 부가가치세 소규모 납세자가 되며 적용 세율은 5에서 3으로 낮아집니다. 부담이 40만큼 직접적으로 감소됩니다. 세금 부담이 줄어들면 부동산 회사는 가격을 낮추고 매출도 늘어날 수 있다. 세제개편 방향에서는 앞으로 부가가치세를 전면 소비세로 하고, 부동산 매입세액을 공제하게 된다. 그러면 생산, 상업 등 부동산이 아닌 기업이 사무실 건물, 생산 공장 등을 구매할 때 얻은 매입세도 공제될 수 있습니다. 상업용 부동산을 구매하고 투자하면 가치를 유지하고 높일 수 있을 뿐만 아니라, 인플레이션이 부를 희석시키는 효과는 물론 기업의 비용도 감소시킵니다. 부가가치세 부담은 투자에 대한 열정을 크게 높이고 새로운 시장 수요를 창출할 것입니다. 주택 가격이 낮아지고 사업주의 투자 수요가 늘어나 부동산 시장이 어느 정도 번영할 것이다.

부동산업체에게 사업세부터 부가가치세 개편은 기회와 도전을 동시에 가져온다고 할 수 있다. 부동산 회사는 흔치 않은 기회를 포착하고 새로운 도전에 직면해야 합니다.

한편, 부동산 회사는 세금 규제 조정이라는 좋은 기회를 활용하고, 세금 계획을 잘 수행하고, 법인세 부담을 통제하고, 새로운 세금 혜택을 적극적으로 모색해야 하며, 또한 새로운 도전에 과감하게 직면해야 합니다. 사업세를 부가가치세로 대체함으로써 초래되는 정책에 주의를 기울이고, 조세부담의 변화와 변화, 새로운 조세규정에 대한 연구를 강화하고, 조사와 연구를 강화하며, 조세위험을 사전에 파악하고, 효과적인 재정을 마련해야 합니다. 사업세를 VAT로 대체하는 데 따른 부정적인 영향을 방지하고 해결하기 위한 조치입니다.

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